Pourquoi l’investissement en LMNP est une réponse aux attentes des Français en matière de gestion de patrimoine ?

IMMOBILIER | 3 min. de lecture

Evolution des habitudes en matière d’investissement

Ce n’est un secret pour personne, l’Europe et plus précisément la France, traversent une période de crise ; le taux de chômage est proche de 11%, la croissance au point mort et dans ce climat économique, la population demeure prudente. Cette tendance se retrouve dans la volonté des particuliers en matière d’investissements, : les Français souhaitent au maximum éviter de prendre des risques. Une phrase revient souvent aux oreilles des professionnels de la gestion de patrimoine ces temps-ci, et c’est bien compréhensible : «Est-ce que ce placement est garanti ?»

Afin de répondre à ces attentes, les professionnels ont pour rôle de sélectionner les classes d’actifs où la rentabilité est la plus sécurisée possible voire garantie, donc.

Pour ceux qui n’ont pas une sensibilité financière développée et que les fluctuations des marchés actions ne rassurent pas, le marché de l’immobilier reste considéré une valeur refuge.

Cependant, il y a encore peu de temps, l’assurance-vie via les fonds euros à capital garanti était une réponse valable au besoin de sécurité et de visibilité des investisseurs, tout en offrant une enveloppe fiscale des plus avantageuses. Avec l’effondrement durable de ce type de fonds (en-dessous de 3 %), et depuis peu, la remise en cause des avantages du contrat d’assurance-vie, d’autres solutions d’investissement offrent des rentabilités garanties supérieures tout en s'inscrivant dans un cadre fiscal très avantageux, ce à quoi les Français restent toujours sensibles.

En immobilier traditionnel, le rendement locatif n’est pas garanti, il dépend du locataire : si ce dernier ne verse pas son loyer, il est très compliqué de le remplacer (trève hivernale) et la rentabilité du projet chute. De plus, les revenus fonciers classiques sont fiscalisés à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur, auxquels s’ajoutent la CSG/CRDS qui est, rappelons-le, de 15,5 %.

Ce que le régime LMNP propose aux investisseurs

Le LMNP (loueur meublé non professionnel) est le régime qui s’applique généralement lors d’un investissement en résidence de services.

Les «résidences de services» peuvent être de type EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), résidences séniors, résidences étudiantes, d’affaires, ou encore de tourisme.

Le principe de l’investissement est simple : vous faites l’acquisition d’un lot. A cette occasion, vous remplissez une offre d’achat classique, accompagnée d’un bail commercial vous liant au gestionnaire de la résidence tout au long de l’investissement. En effet, vous aurez un locataire unique qui sera ce gestionnaire. Dès l’acquisition, la rentabilité locative est donc connue et garantie. Que votre lot ne soit pas occupé pendant plusieurs mois ne viendra pas diminuer la rentabilité de l’investissement !

Certains gestionnaires vont même plus loin dans la visibilité et les garanties offertes aux investisseurs. En effet, surtout sur le marché des EHPAD, tous les travaux potentiels sont à la charge du gestionnaire et aucunement à celle de l’investisseur. De même, il est fréquent que la revalorisation locative soit garantie et déjà connue sur les 12 prochaines années. A titre d’exemple : ORPEA et GDP Vendôme garantissent une revalorisation locative de 6 % tous les trois ans à tous leurs investisseurs.

Investir en EHPAD en LMNP assure une rentabilité locative aux alentours de 4,5% nette de gestion et de charges, avec une revalorisation locative de 6% tous les 3 ans. Ainsi, vous connaissez dès aujourd’hui le montant des loyers que vous percevrez en 2022 !

Dernière bonne nouvelle et non des moindres : les loyers perçus sont nets d’impôt pendant au moins 20 ans si vous optez pour le régime LMNP Classique.

En répondant aux besoins de garantie et de visibilité des investisseurs, tout en offrant des avantages fiscaux conséquents, le régime LMNP est un formidable outil de création de patrimoine. Dans la période actuelle, ce régime offre un des tout meilleurs ratios rendement/risque du marché au regard de l’attente actuelle d’une majorité d’investisseurs.

Article publié le 19 Novembre 2013

Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 407 articles rédigés

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