L’effet de levier en immobilier : qu’est ce que c’est ?

IMMOBILIER | 2 min. de lecture

La définition même d’un effet de levier est de booster son investissement en s’aidant d’une tiers personne. Le but ultime est d’arriver à ce que vous n’ayez aucun effort d’épargne à faire. Mais comment appliquer un effet de levier dans une opération immobilière.

 

Un exemple concret

Prenons l’exemple d’un couple ayant déjà acheté leur résidence principale et pour laquelle ils remboursent un crédit les endettant à 25%. Les banques acceptant de financer les particuliers jusqu’à 33%, cela signifie que ce couple peut encore recourir à un emprunt. Cette fois ci, leur désir est de commencer à se constituer un patrimoine immobilier locatif. L’objectif est de percevoir des loyers pour compléter leur rente à la retraite. 

Commencer par emprunter…

La première étape est de connaître précisément la somme que l’on peut emprunter. Pour maximiser son effet de levier, il convient d’emprunt 100% voir 110% de l’investissement avec les frais de notaire. Mais pourquoi ne pas faire d’apport me direz vous ?La réponse est simple. Les intérêts d’emprunt d’un prêt permettant de financer un bien immobilier locatif peuvent être déduit des loyers perçus. Ces intérêts qui sont donc une charge à la base pour l’investisseur vont lui servir à annuler en partie une autre charge qui est l’impôt sur les revenus foncier.C’est pour cela que le raisonnement dans ce type d’investissement doit être à l’inverse de l’achat d’une résidence principale. C’est à dire ne pas faire d’apport et emprunter sur la durée la plus longue possible. 

…pour profiter de l’effet de levier

Le premier point d’un effet de levier est la déductibilité des intérêts d’emprunt. Ce point, qui est d’une extrême importance permet donc à l’investisseur de partir sur des durées de financement plus longues. Car l’impact d’un taux plus élevé est minoré par ce procédé de soustraction.Ainsi, en empruntant non pas sur 10 ans mais sur 20 ans, la mensualité de notre couple d’acquéreur sera bien plus faible. C’est donc le locataire qui va contribuer le plus au remboursement du bien.Comme je le disais en introduction, le but ultime est de faire en sorte que la mensualité d’emprunt soit remboursée par le loyer. Vous obtiendrez alors l’effet de levier maximal.  

Article publié le 2 Janvier 2013

Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 407 articles rédigés

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