Le statut LMNP va-t-il être enterré ? Tout ce qu’il faut savoir

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a longtemps été l’un des piliers de l’investissement immobilier locatif en France. Grâce à sa fiscalité avantageuse, sa simplicité de gestion et sa souplesse, il a permis à des centaines de milliers de particuliers de bâtir un patrimoine rentable.

Mais depuis 2024, le LMNP est clairement dans le viseur du législateur. Et 2025 marque un tournant.
La fiscalité change, les avantages s’érodent, et l’équilibre économique de la location meublée est susceptible d’être profondément modifié.

Est-ce la fin du LMNP ?
Non. Mais nous entrons dans une nouvelle ère où il faudra être beaucoup plus stratégique.

Une réforme profonde qui pourrait transformer le LMNP

Pour répondre aux tensions sur le logement, à l’essor des plateformes de location touristique et à la volonté gouvernementale de rééquilibrer l’offre en faveur de la location longue durée, le statut LMNP est en cours de refonte.

Certaines mesures sont votées, d’autres encore en cours de finalisation. Le point clé : la tendance est clairement au durcissement.

Réduction des seuils du micro-BIC : la fin du “LMNP facile” ?

À compter des revenus 2025 (déclaration 2026), le régime micro-BIC applicable aux locations meublées pourrait être fortement restreint.

Les mesures discutées :

• Pour les meublés de tourisme non classés :

  • Plafond micro divisé par plus de 5, passant de 77 700 € à 15 000 €.

  • Abattement fiscal réduit de 50 % à 30 %.

• Pour les meublés classés et chambres d’hôtes :

  • Plafond abaissé de 188 700 € à 77 700 €.

  • Abattement ramené de 71 % à 50 %.

Conséquence directe : des milliers de bailleurs basculeraient automatiquement au régime réel, plus technique, plus exigeant, et nécessitant une comptabilité structurée.

En clair : ce qui était simple deviendrait beaucoup plus technique.

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La bombe fiscale : l'amortissement pris en compte dans la plus-value

C’est le changement majeur déjà voté dans le cadre du budget.

Depuis le 15 février 2025, lors de la revente d’un bien LMNP, les amortissements pratiqués doivent être réintégrés dans la base du calcul de la plus-value, ce qui revient à réduire le prix d’acquisition fiscal.

Autrement dit, si vous avez amorti le bien, la plus-value imposable sera mécaniquement plus élevée lors de la vente qu’auparavant.

Cet élément remet en question une grande partie de l’optimisation historique du statut.

Le LMNP reste rentable, mais l’avantage fiscal à la revente se réduit.

Exception : certains actifs exploités en résidences services pourraient être partiellement préservés.

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Une priorité politique : favoriser la location longue durée

Cette réforme s’inscrit dans une stratégie gouvernementale claire :

• Lutter contre le manque de logements en zones tendues

• Réduire l'incitation à la location touristique courte durée

• Encourager la location meublée à l’année

Cela pourrait notamment s’accompagner d’un renforcement progressif des règles d’usage local (autorisations, déclarations, quotas, contraintes DPE…).

Les villes touristiques et tendues resteront en première ligne.

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Conséquences pour les investisseurs

Une rentabilité qui pourrait se réduire

Avec :

• des seuils micro-BIC abaissés,

• des abattements diminués,

• des amortissements réintégrés à la revente,

la rentabilité nette pourrait diminuer si la stratégie n’est pas adaptée.

Un besoin accru d’accompagnement

La simplicité “je loue, je déduis et je ne paye rien pendant des années” n’existera plus.
La fiscalité du LMNP reste puissante, mais devient un outil d’expert.

Une logique plus long terme

La durée de détention devient un levier essentiel, notamment avec les abattements pour durée de détention.

Quelles stratégies adopter ?

Faire un audit de votre patrimoine LMNP

Points à analyser :

• Mode de location (tourisme vs longue durée)

• Régime fiscal actuel

• Montant déjà amorti

• Valeur et stratégie de revente

• Horizon de détention

Anticiper un passage au régime réel

Le régime micro pourrait devenir marginal.
Le réel restera très performant — à condition de maîtriser la comptabilité et l’amortissement.

Adapter son modèle

• Envisager de classer son bien en meublé de tourisme pour conserver un abattement favorable

• Envisager de basculer en location longue durée meublée

• Étudier des résidences services (étudiants, seniors, Ehpad)

• Diversifier vers SCPI, immobilier tertiaire ou produits patrimoniaux plus stables fiscalement

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En bref : la fin de l’âge d’or, mais pas du LMNP

Dire que le LMNP est mort serait faux.
Dire qu’il est transformé est la réalité.

Le LMNP reste un excellent outil pour les investisseurs structurés, accompagnés et stratégiques.
Mais la période du “rendement simple, fiscalité douce, gestion légère” touche à sa fin.

Le LMNP n’est pas enterré.
Il entre dans un nouveau cycle, plus professionnel, plus fiscalisé, plus sélectif.

Et pour continuer à en tirer profit, il faudra piloter son patrimoine avec précision.