Le logement étudiant : une classe d’actifs à fort potentiel sur le marché immobilier

Face à la mutation du marché immobilier et au ralentissement des segments traditionnels (bureaux, commerce, résidentiel classique), le logement étudiant s’impose aujourd’hui comme une classe d’actifs à fort potentiel, notamment en France.
Ce marché repose sur un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, une résilience locative éprouvée, et un couple rendement/risque particulièrement attractif pour les investisseurs.

Un déséquilibre structurel entre offre et demande

Le logement étudiant fait face à une pénurie chronique d’offres dans la plupart des grandes villes universitaires.
En 2024, la France comptait environ 3 millions d’étudiants, dont plus de 430 000 internationaux, soit une hausse de 25 % depuis 2010.
Pourtant, seuls 385 000 logements dédiés leur étaient proposés, soit un logement pour huit étudiants.

Cette tension s’explique par plusieurs facteurs :

• la croissance constante du nombre d’inscriptions universitaires,

• l’attractivité des établissements français à l’international,

• et la concentration de la population étudiante dans quelques grandes métropoles (Paris, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux).

Le parc privé devient ainsi la principale alternative, contribuant à la hausse continue des loyers dans ces zones tendues.
Malgré l’ouverture progressive de nouvelles résidences étudiantes — 121 en 2024 contre 53 en 2013 —, le déficit d’offre demeure majeur, notamment dans les villes intermédiaires où les programmes neufs restent rares.

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Un marché qui attire de plus en plus d’investisseurs institutionnels

Ce déséquilibre structurel constitue un puissant moteur d’attractivité pour les investisseurs, qui voient dans le logement étudiant un secteur défensif et porteur de rendement stable.
Depuis plusieurs années, cette typologie s’est imposée comme une classe d’actifs à part entière, au même titre que l’immobilier de bureaux ou les résidences seniors.

Les volumes d’investissement dans les résidences étudiantes ont progressé de manière constante depuis 2015, atteignant près de 35 milliards d’euros en 2022 à l’échelle mondiale.
Certes, les volumes du premier semestre 2025 ont connu un léger repli conjoncturel, mais les fondamentaux du secteur restent solides :

• une demande locative résiliente,

• un taux de vacance très faible,

• et une liquidité accrue sur les actifs de grande taille (plus de 500 lits).

Les investisseurs institutionnels — fonds souverains, assureurs, sociétés de gestion — se positionnent désormais sur des portefeuilles entiers de résidences, signe de la maturité croissante du marché.
Certains acteurs issus du bureau ou du résidentiel traditionnel se redéploient vers le logement géré, jugé plus stable et mieux corrélé aux besoins démographiques.

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Un marché européen dynamique, dominé par le Royaume-Uni

Au niveau européen, le logement étudiant reste un segment stratégique et fortement internationalisé.
Bien que la part du continent dans les investissements mondiaux soit passée sous la barre des 50 % en 2020, il attire encore près de 40 % des flux internationaux.

Le Royaume-Uni domine largement le marché, représentant environ 65 % des volumes investis sur les dix dernières années, devant l’Allemagne, le Danemark et l’Espagne, qui montent progressivement en puissance.

La France, quant à elle, occupe désormais une position stratégique avec un marché plus structuré et institutionnalisé.
Elle entre dans un cycle d’accélération, soutenu par des transactions significatives et par la croissance du segment résidentiel géré, qui représente désormais 37 % des investissements résidentiels au premier semestre 2025, soit quatre fois plus qu’en 2024.

Un couple rendement/risque attractif

Le succès du logement étudiant repose avant tout sur son rendement régulier et prévisible, soutenu par une demande structurellement forte.
Les taux de rendement « prime » observés à la mi-2025 atteignent en moyenne 4,2 %, un niveau supérieur à celui des actifs résidentiels traditionnels, tout en conservant un risque maîtrisé.

Les loyers des résidences étudiantes sont stables et peu sensibles aux cycles économiques, tandis que le taux d’occupation reste proche de 100 % dans les métropoles universitaires.
Cette performance s’explique également par la qualité de gestion des exploitants spécialisés, capables d’assurer une rotation fluide et un taux de vacance quasi nul.

Près de 90 % des volumes investis concernent aujourd’hui des investisseurs-exploitants, mais de plus en plus de fonds grand public et de SCPI s’intéressent à cette classe d’actifs.
Les véhicules immobiliers collectifs y trouvent une opportunité de diversification, avec des tickets d’entrée inférieurs à 20 millions d’euros, accessibles et compatibles avec une logique de rendement long terme.

Plusieurs SCPI paneuropéennes intègrent désormais le logement étudiant parmi leurs axes d’investissement prioritaires, notamment au sein de leur stratégie “hospitalité” ou “résidentiel géré”.
Ce mouvement traduit une démocratisation progressive de ce segment, qui n’est plus réservé aux grands investisseurs institutionnels.

Des fondamentaux solides pour un marché d’avenir

La dynamique du logement étudiant s’appuie sur des facteurs structurels durables :

• la croissance continue du nombre d’étudiants, français et étrangers ;

• le déficit chronique d’offre adaptée, notamment dans les villes moyennes ;

• la recherche de stabilité et de rendement par les investisseurs ;

• et l’essor de la mobilité internationale dans le cadre des programmes universitaires européens.

Ces éléments font du logement étudiant une classe d’actifs résiliente, liquide et contracyclique, capable de résister aux aléas économiques.
Alors que d’autres segments de l’immobilier peinent à se redresser, les résidences étudiantes offrent un horizon de croissance pérenne, soutenu par les politiques publiques de développement universitaire et la professionnalisation des opérateurs.

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En bref : une nouvelle ère pour l’investissement résidentiel

Le marché du logement étudiant est entré dans une phase de maturité et de reconnaissance institutionnelle.
Entre rendement attractif, risque maîtrisé, et demande structurellement soutenue, il constitue aujourd’hui l’un des piliers du résidentiel géré en Europe.

Pour les investisseurs en quête de diversification, cette classe d’actifs combine solidité, liquidité et sens — un triptyque rare dans le paysage immobilier actuel.
En France comme ailleurs, le logement étudiant n’est plus un segment de niche : il est devenu un vecteur central de création de valeur patrimoniale à long terme.