Investissement locatif : un nouveau régime fiscal dès 2026 ?

Face à une crise du logement persistante et une chute inquiétante de l’investissement locatif, le gouvernement français envisage la mise en place d’un nouveau régime fiscal avantageux pour les propriétaires-bailleurs. Cette réforme ambitieuse, issue d’un rapport parlementaire présenté le 30 juin 2025 à la ministre du Logement, Valérie Létard, vise à redonner de l’attractivité à la location nue, tout en renforçant l’offre locative dans les zones tendues.

Un contexte alarmant pour le logement en France

L'investissement locatif connaît une forte désaffection depuis plusieurs années. Au premier trimestre 2025, les ventes de logements neufs ont chuté de plus de 10 % par rapport à 2024, et les acquisitions par des investisseurs particuliers se sont effondrées de plus de 41 %. La fin du dispositif Pinel, conjuguée à une fiscalité jugée trop lourde (hausse de la taxe foncière, encadrement des loyers, interdiction de louer des passoires thermiques), a contribué à cette situation critique. Résultat : dans les grandes métropoles, on recense parfois plus de 1 400 candidatures pour un seul studio à louer, illustrant la pénurie croissante de logements.

Un statut fiscal inédit pour les bailleurs privés

La mission parlementaire confiée au député Mickaël Cosson (Les Démocrates) et au sénateur Marc-Philippe Daubresse (Les Républicains) propose la création d’un véritable statut fiscal du bailleur privé, longtemps réclamé par les propriétaires. Cette réforme s’articule autour de cinq mesures clés, dont l’objectif est de favoriser l’investissement locatif longue durée tout en alignant fiscalement la location nue sur la location meublée.

1. Un amortissement fiscal des biens loués

La mesure phare du rapport consiste à permettre aux propriétaires de déduire chaque année l’amortissement de leur bien immobilier de leurs revenus fonciers. Ce mécanisme, déjà en vigueur pour les locations meublées, serait étendu à la location nue, sous conditions :

• 5 % par an sur 20 ans pour les logements neufs, représentant 80 % de la valeur du bien (hors foncier).

• 4 % par an pour les logements anciens, à condition que le propriétaire engage des travaux représentant au moins 15 % de la valeur.

• Un bonus d’amortissement de 0,5 %, 1 % ou 1,5 % selon le niveau de loyer abordable pratiqué (intermédiaire, social ou très social).

Ce nouveau régime s’appliquerait aux acquisitions ou transferts de propriété réalisés à partir du 1er décembre 2025, avec une entrée en vigueur le 1er janvier 2026.

2. Une réforme du régime micro-foncier

Pour les investisseurs modestes préférant la simplicité du régime microfoncier, un rééquilibrage avec la location meublée est proposé. Le rapport suggère de :

• Porter l’abattement forfaitaire de 30 % à 50 %.

• Doubler le plafond de revenus locatifs annuels de 15 000 € à 30 000 €.

Ces ajustements rendraient le régime plus attractif, notamment pour les petits bailleurs.

3. Une revalorisation du plafond du déficit foncier

Aujourd’hui plafonné à 10 700 €, le montant de déficit foncier déductible du revenu global n’a pas été réévalué depuis 25 ans. Le rapport recommande de le porter à 40 000 €, afin de récompenser les propriétaires réalisant des travaux importants pour entretenir ou améliorer leur bien.

4. Une exonération partielle d’IFI pour les biens loués

Autre avancée majeure : les biens loués à titre de résidence principale pourraient être exclus de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Une mesure qui reconnaît la fonction sociale du logement locatif et vise à réduire la pression fiscale sur les investisseurs.

5. Une exonération de plus-value après 20 ans

Le rapport recommande enfin d’aligner la durée de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value avec la durée d’amortissement : 20 ans, contre 22 à 30 ans actuellement. L’objectif est de stimuler les ventes et limiter la rétention foncière, sans favoriser la spéculation.

Une ambition forte : 90 000 logements locatifs supplémentaires par an

Les auteurs du rapport estiment que ces mesures pourraient permettre de relancer la construction et la mise en location de 90 000 logements par an d’ici 2030. Un levier essentiel pour répondre à la demande locative croissante, notamment dans les grandes villes en tension.

Un dispositif à coût budgétaire maîtrisé, voire positif

Contrairement aux idées reçues, le statut fiscal du bailleur privé ne représenterait pas une charge insoutenable pour les finances publiques. Au contraire, les projections indiquent :

• Un coût moyen de 457 millions d’euros par an entre 2026 et 2032.

• Des recettes fiscales estimées à 459 millions d’euros dès 2026, jusqu’à 1,9 milliard d’euros par an en moyennesur la période 2026-2036, via la TVA, les droits de mutation et l’activité générée dans le bâtiment.

Le coût de l’amortissement étant étalé, tandis que les recettes de TVA sont immédiates, le dispositif aurait donc un impact budgétaire net positif.

Un accueil enthousiaste, mais des incertitudes politiques

Le rapport a été salué par les principaux acteurs du secteur immobilier. Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs, parle d’un « très bon rapport », Olivier Salleron (Fédération française du bâtiment) s’en dit « très satisfait », et Loïc Cantin (FNAIM) estime qu’il dépasse « toutes les espérances ».

Cependant, Valérie Létard rappelle que « le plus dur reste à faire » : convaincre le gouvernement, puis obtenir l’aval du Parlement, dans un contexte de rigueur budgétaire où 40 milliards d’euros d’économies sont recherchés pour 2026.

Vers une réforme structurante du paysage fiscal immobilier

En proposant une vision à la fois équilibrée, incitative et socialement utile, ce rapport pourrait marquer un tournant pour l’immobilier français. Il replace l’investissement locatif dans une logique de long terme, adaptée aux besoins des ménages et à la préparation de la retraite des particuliers, tout en soutenant la production de logements et l’entretien du parc existant.

Reste à savoir si ces propositions seront intégrées au projet de loi de finances 2026 et si elles survivront aux débats politiques à venir.

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