Investir en EHPAD ou sur une assurance vie en fond euros ?

IMMOBILIER | 3 min. de lecture

Les investisseurs ont tous la même volonté, c’est à dire de trouver le point d’équilibre entre ces différents critères :Rentabilité, Sécurité, Liquidité et fiscalité !

Vous avez du cash et souhaitez savoir comment investir votre argent ? Comment trouver le placement « parfait » ? Réponse : il n’existe pas !!!

En effet, le placement idéal serait un produit disponible du jour au lendemain, sans fiscalité sur les revenus et plus values, très sûr et une rentabilité > à 8%. Malheureusement, seul le gourou Madoff et ses fans y arrivent !!

On peut s’amuser à faire un comparatif entre l’investissement dans un EHPAD et souscrire à une assurance vie en fond euros selon les 4 critères.

 La liquidité : Le gagnant est "l’assurance vie fond euros"

Contrairement à ce que certains banquiers peu informés peuvent dire par abus de langage, l’assurance vie n’est pas bloquée 8 ans  mais c’est la fiscalité des plus values qui est dégressive jusqu’à la 8ème année ! L’assurance vie en fond euros ou actions peut être débloquée en un mois environ dès le 1er jour de souscription.

L’investissement dans un EHPAD est un investissement sur du moyen long terme avec une liquidité plus limitée puisque la revente se fait sur un marché de gré à gré comme de l’immobilier traditionnel.

La rentabilité : Le gagnant est le "LMNP (loueur en meublé non professionnel)  dans un EHPAD"

Une assurance vie en fond euros rapporte aujourd’hui environ 3% puis après avoir enlevé les frais de gestion on tombe environ à 2,8% et enfin, après avoir retiré une notion que peu de gens prennent en compte c’est à dire l’inflation qui est à 2,1% en 2011 on tombe à 0,7% de rentabilité !!!  L’investissement dans un EHPAD rapporte entre 4 et 5% de revenus annuels. Contrairement aux fonds euros, cette rentabilité risque moins de se faire « piétiner » par l’inflation puisque les baux commerciaux sont indexés sur des indices et notamment l’inflation.

 La fiscalité et frais : Le gagnant sur le court terme, l’assurance vie

On doit payer des frais de gestion du contrat d’assurance vie compris entre 0,15 et 1% du montant. Généralement, les frais de gestion des contrats en assurance vie en fond euros sont plus faibles que sur les unités de compte.  Chaque année, on paie la CSG/CRDS sur les interêts soit 15,5%. A la sortie, après 8 ans par exemple, les 4600 premiers euros de plus value ne sont pas imposés (pour une personne célibataire) puis le reste est imposé à 7,5%. On peut choisir de sortir en appliquant une intégration dans le revenu imposable après les abattements (4600 euros célibataire et 9200 euros pour un couple). Dans ce cas, la fiscalité dépendra de la tranche marginale d’imposition du ou des souscripteurs.

Quand on achète un bien dans une résidence médicalisée, on paie à l’entrée les frais de notaire (inférieures si le bien est en VEFA) puis pendant la duré de l’investissement, les frais dépendent de la qualité du bail commercial. Généralement, les frais de remises aux normes et gros travaux sont à la charge du gestionnaire, il reste parfois à payer quelques charges de copropriété, la taxe foncière et les frais de suivi comptable. La fiscalité des plus values est celle de l’immobilier locatif traditionnel, c’est à dire 19% + 15,5% = 34,5%. Cependant, à partir de la 6ème année de détention et jusqu’à la 17èeme année, on applique un abattement sur l’assiette de plus value de 2%/an.  Ensuite, 4% de la 18eme à la 24ème année de détention, et enfin 8% pour les dernières années jusqu’à la 30ème.

La sécurité : Le gagnant est l'investissement en EHPAD

Il y encore quelques mois je vous aurais dis sans hésiter le fond euros en Assurance vie.  Aujourd’hui, avec la défiance des marchés sur les dettes Européennes, les cartes sont redistribuées et le risque de perte en capital est bien réel.  Compte tenu de notre évolution démographique, la demande structurelle en EHPAD est présente et inéluctable.

Article publié le 20 Février 2012

Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 407 articles rédigés

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