Investir en EHPAD dans le neuf ou sur le marché secondaire ?

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Quelles sont les grandes différences d'un investissement dans une résidence médicalisée neuve et sur le marché secondaire ? Quelle fiscalité peut-on choisir dans les 2 cas ? Une solution est-elle plus pertinente qu'une autre ? Voici quelques conseils avisés avant de ce décider à investir.

Acquisition dans un EHPAD en VEFA (vente en état futur d'achèvement):

Voici une liste (non exhaustive) des grandes caractéristiques d'un investissement dans une résidence médicalisée en VEFA:

=> Prix: Pour investir dans une résidence neuve (en VEFA), il faut compter un budget minimum de 130 000 HT, soit 155 500 euros TTC + les frais de notaires et autres frais bancaires d'acquisition (frais de cautionnement par exemple).

=> Frais de notaire : Les frais de notaire sont réduits car l'acquisition se réalise sur un bâtiment neuf, soit environ 3% du prix HT du bien.

=> Rentabilité : Comprise entre 4,3 et 4,7%, soit pour un investissement de 150 000 euros HT, il faut compter sur environ 6750 euros de loyer annuel

=> Fiscalité : 2 choix possibles : le censi bouvard avec la réduction d'impôt de 11% de la valeur du bien (HT) ou le système "classique" d'amortissement. Concernant l'option pour le censi bouvard, l'avantage fiscal se réalisera concrètement l'année suivante de la livraison du bien (sur les revenus N-1).

=> Bail commercial : Bail neuf d'une durée comprise entre 9 et 11 ans.

Investir en EHPAD sur le marché secondaire

Voici les grandes caractéristiques d'un investissement en EHPAD sur le marché secondaire :

=> Prix: Les prix d'acquistion varient entre 90 000 HT et 400 000 HT. Les premiers budgets sont plus faibles que dans le neuf.

=> Frais de notaire : les frais de notaires sont équivalent aux frais pour l'acquisition d'une résidence principale ou d'un investissement locatif traditionnel (soit entre 7 et 8%).

=> Rentabilité : Il faut compter environ 5% de rentabilité, avec des loyers perçus une fois l'acte passé (pas de délai de livraison).

=> Fiscalité : un seul choix possible : le régime du LMNP par amortissement. Cela permet de ne pas être imposé sur les loyers perçus.

=> Bail commercial: On reprend un bail en cours, donc la durée restante peut-être de 1 mois comme de 9 ans.

Le choix entre les systèmes se réalise donc surtout selon le budget et le choix de la fiscalité voulue.

Julien Vrignaud

Article publié le 27 Juin 2012

Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 407 articles rédigés

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