Interdire les locations Airbnb en copropriété : les nouvelles règles à connaître

Face à la montée en puissance des locations saisonnières type Airbnb, Booking ou Abritel, les copropriétaires dénoncent de plus en plus les nuisances sonores, le va-et-vient permanent et la perte de tranquillité au sein de leurs immeubles. Depuis novembre 2024, une nouvelle loi dite "anti-Airbnb" vient bouleverser la donne. Elle permet, sous certaines conditions, d’interdire les locations de courte durée dans une copropriété, sans avoir à obtenir l’unanimité des voix.

Une évolution majeure du droit de la copropriété

Jusqu’à récemment, il était pratiquement impossible d’interdire les locations de type Airbnb dans une copropriété. En effet, la loi imposait un vote unanime en assemblée générale, ce qui rendait toute décision de ce type inapplicable : un seul copropriétaire pouvait bloquer le processus.

Désormais, grâce à la loi du 21 novembre 2024, la situation change. L’article 26 de la loi de 1965 a été modifié pour permettre aux copropriétaires d’interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des voix exprimées lors d’une assemblée générale (AG).

Cette réforme, portée par la députée Annie Le Houerou (Renaissance), vise à redonner aux résidents le pouvoir de préserver la vocation d’habitation de leur immeuble et à limiter les effets de la spéculation immobilière liée aux locations de courte durée.

L’objectif est clair : protéger les immeubles résidentiels contre leur transformation progressive en mini-hôtels.

Des conditions juridiques strictes à respecter

La nouvelle possibilité d’interdiction ne s’applique pas à toutes les copropriétés. Elle est réservée aux immeubles dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale ou mentionne une destination "bourgeoise" ou "à usage d’habitation".

Autrement dit, si le règlement de copropriété autorise les activités commerciales, l’unanimité reste nécessaire pour interdire les locations saisonnières.

Avant toute démarche, il est donc indispensable de relire attentivement le règlement de copropriété. Les syndics sont invités à faire appel à un avocat ou à un notaire pour vérifier la cohérence juridique de la décision envisagée.

Cette vérification préalable évite les contestations et garantit la sécurité juridique du vote en assemblée générale.

Une mesure ciblée sur les résidences secondaires

La loi précise également que l’interdiction ne concerne pas les résidences principales. Les propriétaires occupants conservent le droit de louer leur logement principal dans la limite légale, soit 120 jours par an (90 jours à Paris).

En revanche, les résidences secondaires et les biens d’investissement locatif sont directement visés. L’objectif est d’encadrer la spéculation immobilière et de réserver les logements aux habitants permanents, tout en permettant aux ménages d’arrondir ponctuellement leurs fins de mois.

Une procédure formalisée pour sécuriser la décision

Pour que l’interdiction soit valable et opposable à tous les copropriétaires, plusieurs conditions doivent être réunies :

1. La résolution doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

2. Le vote doit obtenir la majorité des deux tiers des voix.

3. La décision doit être formalisée par acte notarié et publiée au Service de la publicité foncière.

Sans cette publication, la décision n’a aucune valeur juridique et peut être contestée.

Le coût de cette formalité, incluant les honoraires du notaire et les frais de publication, est estimé entre 1 500 € et 3 000 €, selon la taille de la copropriété et la complexité du règlement.

Enfin, lever cette interdiction ultérieurement nécessiterait un vote unanime, preuve que la mesure est conçue pour s’inscrire dans la durée.

Des règlements de copropriété clarifiés pour l’avenir

Autre nouveauté majeure : depuis le 21 novembre 2024, tous les nouveaux règlements de copropriété doivent désormais mentionner explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.

Cette obligation vise à éviter les litiges entre copropriétaires et à assurer une transparence totale dès l’achat d’un bien immobilier. Les acquéreurs sauront ainsi si le bien peut être loué sur Airbnb ou non.

Selon les professionnels du secteur, cette mesure contribuera à stabiliser le marché immobilier urbain et à préserver le caractère résidentiel des immeubles dans les grandes villes.

Un encadrement nécessaire face à la prolifération des locations de courte durée

Le développement massif des plateformes de location touristique a profondément modifié le paysage urbain et la vie en copropriété. Les allées et venues permanentes de touristes, les bruits de valises à roulettes à toute heure et les nuisances répétées ont entraîné une dégradation de la qualité de vie pour de nombreux résidents.

La nouvelle loi « anti-Airbnb » marque donc un tournant décisif dans la régulation du logement urbain. En facilitant les démarches pour interdire ces locations, le législateur entend rééquilibrer les droits entre investisseurs et habitants permanents.

Pour les copropriétés souhaitant agir, la marche à suivre est claire :

• Analyser leur règlement existant ;

• Faire inscrire une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;

• Organiser un vote à la majorité des deux tiers ;

• Faire publier la décision par un notaire.

Une démarche rigoureuse mais désormais accessible et efficace, qui redonne aux copropriétaires le contrôle sur leur cadre de vie.