Impôt sur la fortune immobilière : comment déclarer et réduire votre IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’impose comme un rendez-vous fiscal incontournable pour les contribuables les plus fortunés. Si vous détenez un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2025, vous êtes potentiellement concerné. À l’approche de la déclaration de revenus, il est crucial de connaître vos obligations, évaluer correctement vos biens et optimiser votre fiscalité.

Ce guide complet vous accompagne pas à pas dans la déclaration de l’IFI 2025, en détaillant les seuils, les biens concernés, les exonérations possibles et les stratégies de réduction d’impôt.

Qui est concerné par l’IFI en 2025 ?

Depuis sa création en 2018, l’IFI a remplacé l’ISF et ne porte que sur le patrimoine immobilier, à l’exclusion des actifs financiers. En 2025, toute personne physique détenant un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier est assujettie à l’IFI.

Cependant, le calcul de l’impôt commence dès 800 000 euros de patrimoine net. Ce seuil s’apprécie après déduction des dettes admises, d’où l’importance d’une évaluation rigoureuse.

• Les résidents fiscaux français sont imposables sur l’ensemble de leur patrimoine immobilier, qu’il soit situé en France ou à l’étranger.

• Les non-résidents, eux, ne sont imposés que sur leurs biens immobiliers localisés en France.

L’IFI est évalué au niveau du foyer fiscal dans son ensemble, ce qui inclut le contribuable, son ou sa conjointe, partenaire de PACS, concubin(e) notoire, ainsi que les enfants mineurs à charge.

Quels biens déclarer dans le cadre de l’IFI ?

L’assiette de l’IFI comprend l’ensemble des droits réels immobiliers détenus au 1er janvier 2025. Il s’agit de la valeur vénale du patrimoine, c’est-à-dire du prix de marché théorique en cas de vente, dans des conditions normales.

Sont notamment imposables :

• Maisons et appartements, qu’ils soient occupés, vacants ou loués ;

• Terrains constructibles ou agricoles ;

• Biens détenus en indivision ;

• Parts de SCI, SCPI, OPCI, en proportion de leur composante immobilière ;

• Usufruits, nue-propriétés ou autres droits démembrés sur des biens immobiliers ;

• Parts de sociétés non immobilières, si vous en détenez une fraction significative et que ces sociétés possèdent elles-mêmes des biens immobiliers.

Les biens affectés à une activité professionnelle effective peuvent être exclus de l’IFI, sous certaines conditions strictes (activité principale, usage réel et constant).

Quels sont les biens exonérés de l’IFI ?

La législation prévoit plusieurs dispositifs d’exonération totale ou partielle pour certains biens :

• La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur, sauf si elle est détenue par le biais d’une société.

• Les biens professionnels utilisés dans le cadre de votre activité principale sont exonérés à 100 %, sous réserve de justifications solides.

• Les bois et forêts peuvent être exonérés à hauteur de 75 %, si un engagement de gestion durable est pris.

• Les biens ruraux donnés à bail à long terme peuvent aussi bénéficier d’une exonération jusqu’à 75 %, sous conditions.

• Certaines actions de sociétés foncières cotées, si vous détenez moins de 5 % du capital, peuvent également échapper à l’IFI.

Comment bien évaluer son patrimoine pour l’IFI 2025 ?

L’évaluation correcte des biens est une étape essentielle et délicate. La valeur retenue doit correspondre à la valeur vénale au 1er janvier 2025, soit le prix théorique de vente dans un marché équilibré.

Quelques précisions :

• Les biens loués font l’objet d’un abattement, en fonction de la durée du bail et du niveau du loyer.

• En cas de démembrement, l’usufruitier est généralement redevable de la totalité de l’IFI, sauf exception.

• Une sous-évaluation manifeste peut entraîner un redressement fiscal. Il est donc recommandé d’utiliser des références précises : ventes comparables, expertises immobilières, bases fiscales.

L’accompagnement d’un conseiller fiscal ou d’un notaire spécialisé peut s’avérer précieux pour fiabiliser les estimations et anticiper les éventuelles contestations de l’administration.

Quelles sont les démarches à effectuer pour l’IFI 2025 ?

La déclaration IFI n’est pas indépendante : elle est intégrée à la déclaration de revenus annuelle.

Les étapes à suivre :

1. Remplir le formulaire 2042-IFI, en complément de votre déclaration classique (formulaire 2042).

2. Joindre toutes les pièces justificatives : actes de propriété, attestations de dettes, documents de valorisation, etc.

3. Respecter le calendrier de dépôt (variable selon votre département et votre mode de déclaration, papier ou en ligne).

4. Vérifier que tous les biens imposables sont bien listés, avec leurs évaluations correctes.

En cas de dépassement des délais, vous vous exposez à des pénalités et intérêts de retard. Une anticipation rigoureuse est donc essentielle.

Comment réduire son IFI grâce aux dons en 2025 ?

Un moyen efficace pour réduire votre IFI consiste à effectuer un don à un organisme d’intérêt général ou reconnu d’utilité publique.

• Vous pouvez déduire jusqu’à 75 % du montant du don de votre IFI, dans la limite de 50 000 € par an.

• Par exemple, un don de 10 000 € permet de réduire votre IFI de 7 500 €.

Ce levier vous permet à la fois de réduire votre pression fiscale et de soutenir des causes solidaires (recherche médicale, protection de l’enfance, environnement, etc.).

Points clés à retenir pour votre déclaration IFI 2025

• L’IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros.

• Le seuil d’imposition débute à 800 000 €, après déduction des dettes admissibles.

• Tous les biens immobiliers non professionnels doivent être déclarés : immeubles, parts de SCI, droits démembrés, etc.

• Des exonérations existent pour la résidence principale, les biens professionnels, les forêts et certains baux ruraux.

• L’évaluation au 1er janvier 2025 est déterminante : privilégiez des sources fiables et des estimations documentées.

• Vous pouvez réduire jusqu’à 75 % de votre IFI via des dons à des fondations agréées.

En conclusion, l’Impôt sur la Fortune Immobilière exige une préparation rigoureuse. En maîtrisant les règles applicables, les exonérations possibles et les stratégies d’optimisation comme le don, vous pouvez protéger votre patrimoine, éviter les erreurs fiscales et réduire sensiblement le montant à payer.