Immobilier 2026 : DPE, fiscalité, crédit, ce qui change vraiment

L’année 2026 s’annonce comme une année charnière pour le secteur immobilier, à la croisée de réformes techniques déjà actées et d’évolutions fiscales encore suspendues aux arbitrages budgétaires. Diagnostic de performance énergétique, aides à la rénovation, crédit immobilier, fiscalité des bailleurs ou encore frais pour les locataires : les règles du jeu évoluent, parfois de manière significative.

Certaines mesures entreront bel et bien en vigueur dès le 1er janvier 2026, tandis que d’autres restent conditionnées à l’adoption du budget, toujours incertain à l’heure actuelle. Décryptage complet de ce qui attend propriétaires, investisseurs et locataires.

Un nouveau calcul du DPE en 2026 : l’électricité enfin réhabilitée

C’est la réforme la plus structurante de ce début d’année 2026. Le mode de calcul du Diagnostic de performance énergétique évolue avec l’abaissement du coefficient de conversion de l’électricité, afin de l’aligner sur les standards européens.

Un impact immédiat sur les étiquettes énergétiques

Jusqu’à présent, le calcul du DPE pénalisait fortement les logements chauffés à l’électricité. À partir de 2026, à caractéristiques identiques, un logement électrique pourra gagner une ou plusieurs classes énergétiques, sans travaux.

Un enjeu majeur pour la valeur immobilière

Cette correction vise à supprimer un biais structurel défavorable à l’électricité, mais ses conséquences sont très concrètes :

• Meilleure attractivité à la vente

• Facilitation de la mise en location

• Possibilité de sortir certains biens du statut de passoire énergétique

• Impact potentiel sur la fixation ou la renégociation des loyers

Un DPE revalorisé peut modifier la perception du bien… et son prix. Les propriétaires concernés ont tout intérêt à faire actualiser leur diagnostic dès l’entrée en vigueur de la réforme.

MaPrimeRénov’ en suspens au 1er janvier 2026

À fin décembre 2025, la position de l’État est claire : sans budget voté pour 2026, le guichet MaPrimeRénov’ ne peut pas être rouvert automatiquement.

Une suspension administrative, pas une suppression

Il ne s’agit pas d’un changement de règles techniques, mais d’une pause liée à l’incertitude budgétaire. Concrètement :

• Les dossiers déposés début 2026 pourraient être bloqués

• Les nouveaux projets devront attendre la stabilisation du cadre financier

• Les délais de reprise restent inconnus

Les propriétaires ayant un projet de rénovation énergétique devront composer avec cette incertitude, et ajuster leur calendrier en conséquence.

Crédit immobilier : des taux en légère hausse en 2026

Après une année 2025 marquée par un regain d’activité, le crédit immobilier reste un outil stratégique pour les banques, même si les marges se réduisent.

Des hausses modérées mais probables

Selon les professionnels du secteur, les taux d’intérêt pourraient progresser légèrement en 2026, avec :

• Une hausse estimée entre 0,1 et 0,3 point sur le premier semestre

• Une concurrence bancaire toujours présente, mais plus sélective

Un marché qui reste accessible

Malgré cette tension modérée :

• Les banques continuent de financer

• Les profils solides restent favorisés

• La négociation demeure possible

Le crédit immobilier en 2026 restera accessible, mais plus exigeant, notamment sur l’apport, la stabilité professionnelle et la gestion financière.

Taxe foncière : une hausse quasi mécanique en 2026

La hausse de la taxe foncière est devenue un rendez-vous annuel redouté par les propriétaires. Et 2026 ne devrait pas faire exception.

Une revalorisation indexée sur l’inflation

La base de calcul de la taxe foncière est revalorisée chaque année en fonction de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). Or, cet indice progresse pour 2026.

Résultat :

• Augmentation automatique de la base taxable

• Hausse mécanique du montant dû, même sans décision locale supplémentaire

Même en l’absence d’augmentation des taux votés par les collectivités, la facture grimpera.

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Frais d’agence : une hausse pour les locataires

En 2026, les frais facturés aux locataires par les agences immobilières vont augmenter.

Une revalorisation officielle

Un arrêté publié au Journal officiel acte une hausse du plafond des honoraires de 0,87 %. Cette augmentation concerne :

• L’organisation des visites

• La constitution des dossiers

• La rédaction des baux

• Les états des lieux

Réclamée de longue date par les professionnels, cette hausse sera directement supportée par les locataires, dans les limites réglementaires.

Vers un nouveau statut du bailleur privé ?

Le projet de Budget 2026 prévoit un dispositif fiscal inédit destiné à relancer l’investissement locatif privé.

Un mécanisme fondé sur l’amortissement

Le texte voté par les parlementaires prévoit :

• 3,5 % d’amortissement annuel pour un logement neuf à loyer intermédiaire

• 4,5 % pour un logement social

• 5,5 % pour un logement très social

Le tout :

• Dans la limite de 80 % de la valeur du bien

• Avec un plafond de 8 000 € par an

• Pour deux logements maximum

Une mesure encore incertaine

Faute de budget définitivement adopté, les contours précis de ce nouveau statut restent flous. Son entrée en vigueur et ses modalités exactes dépendront des arbitrages à venir.

Location meublée : une hausse de la CSG en ligne de mire

Dernier point de vigilance pour 2026 : la fiscalité des locations meublées.

Une augmentation des prélèvements sociaux envisagée

Les revenus issus de la location meublée relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un amendement au projet de loi de financement de la Sécurité sociale prévoit :

• Une hausse du taux global de prélèvements sociaux

• Passage de 17,2 % à 18,6 % sur les loyers bruts

Un impact direct sur la rentabilité

Si cette mesure est confirmée :

• La rentabilité nette des locations meublées diminuera

• Les investisseurs devront revoir leurs arbitrages entre meublé et location nue

Immobilier 2026 : une année de transitions et d’arbitrages

L’année 2026 ne sera pas une année de rupture brutale, mais une année d’ajustements successifs, mêlant :

• Réformes techniques structurantes, comme le nouveau DPE

• Pression fiscale persistante, notamment sur la taxe foncière et la location

• Incertitudes politiques et budgétaires, qui retardent certaines mesures clés

Propriétaires, investisseurs et locataires devront faire preuve d’anticipation et de vigilance. Plus que jamais, les décisions immobilières devront être prises à la lumière de la fiscalité, du financement et de la performance énergétique, devenus indissociables.