Fiscalité des SCPI dans l'assurance-vie

Il est possible d’acquérir des parts d’une SCPI en direct, ou alors via un contrat d’assurance-vie en multi-supports.

Lorsqu’un épargnant décide d’investir en direct dans des parts de SCPI, les plus-values générées sont soumises à l’Impôt sur le Revenu (IR). Dans le cas où un contribuable souhaite investir dans une SCPI par le biais d’une assurance-vie, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’applique.

UNE FISCALITÉ PLUS LÉGÈRE

Avec 1 885 milliards d'euros d’encours pour 2022, l’assurance-vie compte parmi les placements préférés des Français. La fiscalité de l’assurance-vie se veut effectivement très avantageuse pour les épargnants qui envisagent de se créer un capital sur le long terme. Adhérer à des parts d’une SCPI via un contrat d’assurance-vie permet également de profiter de cette fiscalité intéressante puisque c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’appliquera ici. 2 cas s’offrent alors aux bénéficiaires, en fonction de la date de souscription :

Les versements ont été effectués après le 27 septembre 2017

Dans ce cas, ce sera le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) qui sera de mise, d’un montant de 30%, avec un abattement pour les contrats de plus de 8 ans d’ancienneté, d’un montant de 4 600€ pour une personne seule (célibataire, veuve, divorcée) et de 9 200€ pour un couple.

Les versements ont été effectués avant le 27 septembre 2017

Ici, c’est le Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL) qui s’applique. Le montant est dégressif et passe de 35% à 7,5%, en plus des prélèvements sociaux d’un montant de 17,20%. En ce qui concerne les contrats détenus depuis plus de 8 ans, le PLF atteint 7,5%. Pour les contrats entre 4 ans et 8 ans, ce taux passe à 15%. Enfin, pour les contrats d’assurance-vie de moins de 4 ans, le PFL sera au taux de 35%.

Cependant, on note que les revenus générés par les SCPI ne seront pas taxés tant qu’ils restent dans le contrat d’assurance-vie. Cela signifie qu’il n’y aura pas d’imposition pour le souscripteur tant qu’il n’effectuera pas un rachat partiel ou total.

UNE FISCALITÉ PLUS FLEXIBLE

La liquidité d’un contrat d’assurance-vie via une SCPI est garantie par la compagnie d’assurance. Cela veut dire que les épargnants peuvent racheter des parts SCPI ou en vendre à n’importe quel moment, sans attendre que la société de gestion ait trouvé un acheteur. La liquidité est donc préservée par l’assureur, contrairement à un achat de parts de SCPI en direct. Néanmoins, et dans le but de se prévaloir du risque de liquidité, les compagnies d’assurance ont fixé une période minimale de 3 ans pendant laquelle les souscripteurs ne sont pas autorisés à réaliser des rachats.

UN PRIX D'ACHAT DE PARTS RÉDUIT

Le prix d’acquisition des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie est décoté par rapport à celui proposé lorsqu’un épargnant acquiert des parts en direct. En effet, on observe un prix plus bas d’une fourchette allant de 2,5% à 5%. Par ailleurs, le prix minimum de souscription à un contrat d’assurance-vie est inférieur au prix d’un achat de parts de SCPI en direct. Enfin, on note que le délai de jouissance des parts - c’est-à-dire le laps de temps avant de percevoir les loyers - provenant d’une SCPI via une assurance-vie est plus court que lors d’une adhésion de SCPI en direct, soit moins d’un mois, contre trois à six mois en direct. C’est pourquoi, acheter des parts de SCPI via une assurance-vie apparaît comme beaucoup plus intéressant.

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