Faut-il investir dans l'immobilier en Espagne, Portugal, Italie : analyse des opportunités

L’Europe du Sud reste l’un des terrains de jeu favoris des investisseurs immobiliers en quête de rendement locatif, de qualité de vie et de valorisation patrimoniale. Parmi les destinations les plus prisées figurent l’Espagne, le Portugal et l’Italie. Soleil, attractivité fiscale, potentiel de croissance… Les arguments ne manquent pas. Mais derrière l’image de carte postale, chaque pays présente des dynamiques de marché spécifiques, des avantages fiscaux variables et des risques distincts.

Espagne : performance locative et vigilance accrue

L’immobilier espagnol reste très dynamique, notamment sur les littoraux les plus touristiques comme la Costa Blanca, la Costa del Sol ou les Baléares. Dans ces régions, les prix ont progressé jusqu’à +25 % en trois ans, avec des rendements bruts pouvant atteindre 7 % par an.

Cependant, ce dynamisme s’est accompagné d’un emballement post-COVID, nécessitant aujourd’hui une approche plus rationnelle. La rentabilité peut être affaiblie par :

• Une fiscalité locale peu favorable,

• La complexité de la gestion locative saisonnière,

• Une offre limitée dans les grandes villes comme Madrid ou Barcelone, où les prix au m² peuvent dépasser 15 000 € même pour des biens à rénover.

Dans certaines villes, la réglementation devient un frein. Par exemple, les locations touristiques sont désormais interdites dans plusieurs zones de Barcelone, alors que Madrid reste plus souple, mais limitée en termes d’offre.

Les investisseurs doivent donc conjuguer attente de rentabilité avec prudence réglementaire et fiscale.

Portugal : croissance solide et cadre propice à l’investissement

Le Portugal s’impose comme l’un des marchés immobiliers les plus résilients d’Europe. Selon les projections, le secteur devrait croître d’environ 5 % par an jusqu’en 2029.

Ce dynamisme est alimenté par une série de projets structurants :

• Extension du métro à Lisbonne,

• Nouveau grand aéroport international,

• Investissements massifs dans les énergies renouvelables.

Les villes de Lisbonne, Porto et la région de l’Algarve concentrent l’essentiel des investissements étrangers, grâce à une qualité de vie exceptionnelle. Le marché est considéré comme l’un des plus solides d’Europe en matière de location touristique.

Deux profils d’acheteurs se distinguent :

1. Les acheteurs de résidences de prestige, situées dans des zones comme Comporta ou Cascais.

2. Les investisseurs en quête de plus-value, misant sur la rénovation d’appartements à prix modéré.

Les taux bruts de rendement oscillent entre 5 et 7 %, avec souvent des solutions de gestion locative clés en main, même en courte durée. De plus, la fiscalité reste globalement favorable, renforçant l’attractivité du pays.

Italie : un marché en renaissance, porté par la qualité de vie et le patrimoine

Longtemps en retrait, le marché immobilier italien connaît un regain d’intérêt. Ce renouveau est favorisé par :

• Une fiscalité attractive pour les revenus étrangers, avec une flat tax avantageuse,

• Des prix encore compétitifs,

• Un patrimoine architectural et culturel unique en Europe.

Les zones les plus dynamiques sont les classiques du marché haut de gamme :

• Rome, Florence, Toscane,

• Les lacs du nord (Côme, Majeur),

• Et surtout Milan, qui attire pour son cadre de vie moderne, international, et connecté.

En Italie, l’objectif des investisseurs n’est pas nécessairement la rentabilité immédiate. Il s’agit souvent d’un achat plaisir, avec une vision à long terme : résidence secondaire, retraite, transmission.

Autres avantages :

• Fiscalité douce sur les successions (abattement d’1 million d’euros pour le conjoint et les enfants),

• Taxation modérée sur les donations (à partir de 4 %),

• Moins de contraintes sur les locations touristiques que dans d’autres pays.

L’Italie se distingue aussi par une politique de valorisation du bâti ancien, au détriment de la construction neuve. Elle offre un équilibre rare entre attractivité et préservation du patrimoine.

Comparatif fiscal : que paie-t-on sur les revenus locatifs ?

En Espagne

• Résidents UE/EEE : 19 % sur le revenu net (après déductions).

• Non-résidents UE : 24 % sur le revenu brut.

Au Portugal

• Taux standard : 25 % (28 % en 2024).

• Pour les locations touristiques : régime spécifique (alojamento local) avec taux réels compris entre 8,75 % et 12,5 %, selon la ville.

• Abattement possible sur le revenu brut.

En Italie

• Deux régimes possibles :

  • Barème progressif de l’IRPEF : 23 % à 43 %, avec surtaxes.

  • Régime forfaitaire (cedolare secca) : 21 % (ou 10 % en cas de loyers encadrés).

  • Pour les locations courtes, plusieurs biens = taux relevé à 26 % à partir de 2024.

Bonne nouvelle : la France a signé des conventions fiscales avec ces trois pays, permettant d’éviter la double imposition. Toutefois, les investisseurs français doivent déclarer les revenus en France.

Espagne, Portugal, Italie : quelle stratégie adopter ?

Ces trois pays incarnent trois visions de l’investissement immobilier :

• Espagne : pour ceux qui cherchent des rendements attractifs, mais qui acceptent une certaine volatilité réglementaire.

• Portugal : un compromis solide entre rentabilité, stabilité fiscale et qualité de vie.

• Italie : une stratégie patrimoniale, portée par le charme du cadre de vie et la richesse historique.

Dans un contexte incertain, les investisseurs se tournent vers des valeurs sûres. Chacun de ces marchés peut répondre à un objectif différent : rendement, résidence secondaire, diversification, ou transmission.

Bien se renseigner pour mieux investir

Avant d’investir en Europe du Sud, il est essentiel d’évaluer :

• Le potentiel de rentabilité réelle (et non brut),

• Les contraintes réglementaires locales,

• La fiscalité applicable selon votre statut fiscal,

• Le profil de revente ou de transmission du bien.

L’Espagne, le Portugal et l’Italie restent des opportunités sérieuses à condition d’adopter une stratégie adaptée à chaque pays. L’accompagnement par un professionnel reste fortement conseillé pour éviter les pièges et optimiser son projet immobilier.