Acheter un appartement en loi Duflot ou un EHPAD? Que choisir?

IMMOBILIER | 2 min. de lecture

Afin de vous aider dans le choix entre investir dans un EHPAD ou un appartement en loi Duflot, voici un comparatif entre ces deux investissements sur 5 points importants

Le secteur:

La population de plus de 70 ans va être multiplier par 2 d’ici 40 ans. Nous avons un besoin de 15 000 nouveaux lits par an, uniquement 5 000 sont créés. La demande est bien supérieur à l’offre sur le marché de la dépendance. Concernant le Duflot, la construction ne sera possible pour les promoteurs uniquement dans les zones où il y a un manque cruel de logements, par définition, un marché en manque d’offre. Les 2 secteurs sont donc porteurs.

La sécurité locative:

Lorsque vous investissez dans un EHPAD, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire exploitant de la résidence en question. Ce gestionnaire vous garantit le versement de votre loyer que votre chambre soit occupée ou non. Le dispositif Duflot, ne prévoit aucune garantie locative. Les EHPAD offrent donc une meilleure rentabilité locative.

La réduction d’impôt:

Les EHPAD grâce au dispositif LMNP, permet à l’investisseur de ne pas payer un euro d’impôt sur les loyers qu’il perçoit. De son côté, la loi Duflot prévoit une économie d’impôt de 17 à 20% du prix du logement. L’avantage fiscal peut être encore plus important en cas d’investissement dans un bâtiment de très haute performance énergétique (THPE). Avantage à la loi Duflot en ce qui concerne la réduction d’impôt.

La rentabilité locative:

Les EHPAD offrent une rentabilité locative, nette de gestion et nette d’impôt, allant de 4,4% à plus de 5%. La loi Duflot prévoit que les loyers sous ce dispositif soient 20% inférieurs aux loyers du marché, sans compter les éventuels frais de gestion et l’imposition sur ces loyers. La rentabilité locative est nettement supérieure dans les EHPAD.

La revalorisation du foncier:

Les EHPAD garantissent un prix du foncier stable, mais compte tenu des normes spécifiques aux EHPAD, et de leur architecture particulière, les EHPAD n’offrent que rarement de grandes possibilités de plus-value. La loi Duflot, pourrait potentiellement, permettre de réaliser de belle plus-value en fonction de l’emplacement. Encore faut-il connaitre les zones ou la construction sera possible, pour savoir si réellement des opportunités de plus-values sont à envisager. Il est trop tôt pour se prononcer. 

Article publié le 24 Octobre 2012

Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 407 articles rédigés

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