Investissement en démembrement temporaire

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Investir en démembrement immobilier

Une solution pertinente pour investir dans la pierre sans toutes les contraintes associées est d'investir en démembrement immobilier.

Le démembrement immobilier consiste, pour deux acteurs différents, un usufruitier et un nu-propriétaire, d’acquérir la pleine propriété d’un bien. Chacune des parties achète une quote-part du bien selon la durée du démembrement définie. Pendant cette durée de démembrement, l’usufruitier aura la pleine jouissance du bien (loyers, charges, impôts…) et sera responsable de son entretien. A la fin du contrat, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien.

 

En pratique : investir en démembrement immobilier

Mettons que la valeur d’un bien en pleine propriété est de 200 000 euros. Le loyer est estimé à 800 euros par mois.

L'usufruitier et le nu-propriétaire se mettent d’accord pour se partager la propriété pendant 15 ans selon cette répartition :

• Valeur d’acquisition de l’usufruit 40% soit 80 000 euros
• Valeur d’acquisition de la nue propriété 60% soit 120 000 euros

Pendant 15 ans, l’usufruitier percevra un loyer mensuel de 800 euros par mois et devra assumer toutes les taxes et charges de ce revenu. Dans le contrat de démembrement, l’ensemble des engagements de réparation, remises en état de l’appartement et de l’immeuble sont clairement listés afin d’éviter tous risques de conflit à la fin du démembrement. Le nu-propriétaire deviendra au bout des 15 ans plein propriétaire et sera libre de fixer le montant de loyer qui lui semble correspondre à la valeur de marché.

 

Qui sont les investisseurs en démembrement immobilier ?

L’usufruitier en démembrement immobilier

Dans la plupart des cas, l’usufruitier en démembrement immobilier est un bailleur social qui va louer pendant la durée du démembrement à des loyers inférieurs au marché avec des critères de revenus adaptés. Les bailleurs sociaux ou organismes HLM assurent la gestion des logements sociaux, de tout ou partie de leur patrimoine.

Le nu-propriétaire en démembrement immobilier

Voici les différents profils de nu-propriétaire :

• Un particulier possédant de l’épargne et ne souhaitant pas de revenus complémentaires avant plusieurs années
• Un particulier souhaite placer de l’épargne pour sortir cette épargne de l’assiette taxable à l’ISF (impôt sur la fortune)
• En cas d’acquisition par emprunt, l’ensemble des intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers. Cet investissement en démembrement immobilier correspond donc très bien également aux investisseurs possédant de fort revenus fonciers.

 

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