Quels avantages fiscaux pour un investisseur en EHPAD?
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L’investissement en EHPAD permet d’obtenir des avantages fiscaux non négligeable. Deux régimes sont possibles : LMNP classique et LMNP Censi-Bouvard.
Le statut LMNP classique et ses spécificités
Le principal atout fiscal du statut LMNP classique est la possibilité d’amortir le bien. Concrètement, cela veut dire faire diminuer la valeur comptable de celui-ci et par conséquent son imposition. Le dispositif permet d’amortir 80% de la valeur du bien sur une période de 20 à 30 ans, soit 4% par an. Dans les faits, la rentabilité locative d’un EHPAD oscille entre 4,5% et 5%. Normalement ces bénéfices devraient être taxés intégralement mais en prenant en compte l’amortissement de 4% par an, la base imposable va se réduire considérablement. En effet, seul 1% de la valeur du bien sera imposé. (5% – 4%)
Prenons un exemple : Soit un bien EHPAD d’une valeur de 200 000€ avec une rentabilité locative de 5%. La rentabilité annuelle sera de 10 000€ (5% * 200 000€)
L’amortissement est de 4% par an, soit 8000€ (4% * 200 000€)
La base imposable sera de 2000€ (10 000 – 8000) soit 1% de la valeur du bien.
Le statut LMNP Censi-Bouvard permet une défiscalisation
A la différence du statut LMNP classique, le revenus locatifs engrangés sont imposables. Par contre, on peut bénéficier d’avantages fiscaux au travers d’une réduction d’impôts de 11 % lors de l’achat dans la limite de 300 000€ en ce qui concerne la valeur du bien. Celle ci va être répartie uniformément pendant 9 ans. La défiscalisation Ehpad au travers de la loi Censi Bouvard permet donc de bénéficier d’une réduction maximale de 33000 euros.
Prenons un exemple : Soit un bien EHPAD d’une valeur de 150 000€. Le montant de la réduction d’impôt sera de 16500€. Chaque année pendant 9 ans, le montant de vos impôts sera diminué de 1833€ (16500 / 9)
Aucun investissement n’est garanti sans risques. Chaque investissement comporte des risques spécifiques (fluctuations des marchés financiers, risque de change, risque de liquidité, risque de perte en capital partielle ou totale, risques liés au marché immobilier – liste non exhaustive).
Chaque investissement a une durée de détention recommandée ; l’attention de l’investisseur est attirée sur le fait de bien vérifier l’adéquation de cette durée avec ses objectifs et sa situation.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Les avantages fiscaux ne doivent pas constituer la seule motivation d’un investissement.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 410 articles rédigés
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