Pourquoi les riches n’achètent jamais leur maison en nom propre ?

L’achat d’un bien immobilier est souvent envisagé en nom propre par la majorité des particuliers. Pourtant, les ménages les plus fortunés adoptent souvent une approche bien différente : ils privilégient l’achat via une structure juridique, comme une SCI (Société Civile Immobilière), une holding patrimoniale, ou en procédant à un démembrement de propriété. Cette stratégie ne relève pas du hasard : elle est motivée par des avantages fiscaux, juridiques et patrimoniaux majeurs.

Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi les riches choisissent ces montages et quels sont les bénéfices concretsqu’ils en retirent.

Limiter les droits de succession et optimiser la transmission

L’un des objectifs majeurs des foyers aisés est de préparer la transmission de leur patrimoine en minimisant l’impact fiscal. Acheter en nom propre signifie que, au décès du propriétaire, le bien entre directement dans l’actif successoral, avec des droits de succession élevés, notamment en l'absence de dispositifs d'optimisation.

L’intérêt de la SCI familiale

En constituant une SCI, les parts sociales de la société peuvent être transmises progressivement aux héritiers, en bénéficiant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans (actuellement 100 000 € par parent et par enfant). De plus, il est souvent possible d’appliquer une décote sur la valeur des parts, en raison de leur caractère non liquide ou minoritaire, réduisant ainsi l’assiette taxable.

Grâce à la SCI, les familles aisées peuvent transmettre la propriété d’un bien immobilier sans le vendre, tout en optimisant fiscalement l’opération.

Organiser la détention via une holding patrimoniale

Lorsque les contribuables disposent d’un patrimoine important, ils créent souvent une holding familiale ou patrimoniale. Cette société, généralement à l’IS, permet de centraliser la gestion des actifs, d’optimiser la fiscalité et de structurer les revenus immobiliers ou financiers.

Pourquoi loger sa résidence principale dans une holding ?

Bien que moins courant que pour les résidences locatives, certains investisseurs utilisent une holding pour acheter une résidence qu’ils utiliseront ponctuellement (résidence secondaire ou de fonction). L’avantage ?

• Le bien est sorti du patrimoine personnel, ce qui protège contre les créanciers ou les aléas privés.

• Les charges liées à l’entretien ou à l’usage du bien peuvent être partiellement déduites dans certains cas (usage mixte, usage professionnel...).

• Le montage permet aussi de préparer des transmissions croisées entre plusieurs générations ou associés.

Utiliser une holding patrimoniale permet une gestion plus souple et intégrée du patrimoine immobilier haut de gamme.

Recourir au démembrement de propriété pour optimiser la fiscalité

Le démembrement de propriété, qui distingue l’usufruit (le droit d’usage et de perception des revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer du bien), est l’un des outils préférés des grandes fortunes.

Pourquoi démembrer un bien immobilier ?

• Un parent peut acheter l’usufruit du bien (et donc l’utiliser comme résidence principale) tandis que les enfants deviennent nus-propriétaires, sans fiscalité immédiate.

• À son décès, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains des enfants sans droits de succession.

• Cela permet également de sortir le bien de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), pour les nus-propriétaires.

Le démembrement est un outil de transmission anticipée, discret et extrêmement efficace pour optimiser la fiscalité successorale.

Se protéger en cas de séparation ou de litige familial

Un bien détenu en nom propre devient automatiquement un sujet complexe en cas de divorce, succession conflictuelle ou mésentente entre héritiers. En revanche, une détention via SCI permet :

• de définir les règles de gestion dans les statuts (prise de décision, revente, mise en location),

• d’éviter l’indivision, source fréquente de blocage,

• de conserver la maîtrise du bien, notamment via la désignation d’un gérant.

Les familles aisées cherchent avant tout à sécuriser leur patrimoine, y compris sur le plan juridique et relationnel.

Optimiser l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

L’IFI, qui frappe les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros, pousse les contribuables concernés à réorganiser la structure de détention de leurs biens.

Quel lien entre SCI et IFI ?

• Une résidence principale détenue en nom propre est incluse dans l’assiette IFI, avec un abattement de 30 %.

• En SCI, cet abattement ne s’applique pas si la société est à l’IS ou si l’associé est locataire de la société.

• Toutefois, si le démembrement ou une SCI à l’IR est bien structuré, il est possible de réduire sensiblement l’assiette taxable.

Les montages juridiques sont des leviers puissants pour atténuer l’impact de l’IFI, à condition d’être bien conseillés.

Préparer l’avenir tout en gardant le contrôle

Les riches ne cherchent pas seulement à économiser des impôts. Leur objectif est aussi de conserver le contrôle de leur patrimoine, tout en préparant sa transmission dans des conditions fiscales et humaines optimales.

Grâce à la SCI ou au démembrement, ils peuvent :

• conserver les pouvoirs de gestion tout en transmettant la propriété,

• anticiper les conflits en fixant des règles dans les statuts,

• organiser la succession progressivement, sans blocage.

Ces stratégies ne sont pas réservées aux riches

Contrairement à une idée reçue, acheter un bien immobilier via une SCI ou utiliser le démembrement de propriété n’est pas réservé aux grandes fortunes. Ces outils juridiques sont accessibles à tous les profils patrimoniaux, même pour des biens de valeur modérée. Ils permettent à de nombreux ménages, y compris les classes moyennes, de préparer une transmission dans de bonnes conditions, d’éviter les blocages liés à l’indivision, ou encore de protéger leur famille en cas d’aléa de la vie.

Créer une SCI familiale, organiser un achat croisé, ou anticiper une donation de la nue-propriété sont des solutions de bon sens, souvent recommandées par les notaires ou conseillers en gestion de patrimoine, même pour des projets à partir de 200 000 ou 300 000 euros. L’essentiel est de se faire accompagner, de comprendre les implications fiscales et juridiques, et d’adapter la stratégie à sa situation personnelle.

En bref : Pourquoi les riches n’achètent pas en nom propre

Les personnes fortunées évitent d’acheter leur résidence principale en nom propre pour des raisons fiscales, patrimoniales et juridiques. En passant par une SCI, une holding ou un démembrement de propriété, elles peuvent transmettre plus facilement leur patrimoine à leurs héritiers tout en réduisant les droits de succession. Ces structures permettent aussi de garder le contrôle de la gestion, même après avoir transmis une partie de la propriété.

Elles offrent également une meilleure protection juridique, notamment en cas de séparation, de succession ou de conflits familiaux. Sur le plan fiscal, ces montages peuvent aussi permettre d’optimiser l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)et de réduire les risques liés à l’indivision. Enfin, en structurant leur patrimoine via une société ou un démembrement, les ménages aisés s’assurent une gestion souple, durable et transmissible de leur immobilier, tout en anticipant les contraintes de demain.