Les différents avantages Fiscaux de la Loi Censi-Bouvard
IMMOBILIER | 2 min. de lecture
Le dispositif Censi-Bouvard est une loi qui permet à des contribuables français de réduire de leurs impôts futurs, un certain pourcentage du montant de leur investissement, dans l’immobilier neuf en résidence meublée. Dans le cadre de cet investissement et contrairement au dispositif PINEL, il n’y a pas de zonage pour déterminer les loyers, ni de plafonds concernant les ressources des locataires.
Ce dispositif est valable entre les dates du 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 pour les contribuables français à hauteur 300 000 euros par an et par foyer fiscal.
La réduction d’impôt se calcule de la manière suivante: l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11% du montant de son investissement sur une durée de 9 ans de façon linéaire. Soit 33 000€ sur 9 ans lorsque l’achat réalisé est de 300 000€ hors taxe ce qui est équivalent à 3 667€ par an.
En plus de cela une fois l’achat réalisé, les investisseurs peuvent récupérer la TVA sur le montant de cet investissement (19,6% du total). Pour cela cependant le gestionnaire de la résidence doit proposer trois services au minimum à ses locataires parmi plusieurs. Il a le choix entre le petit déjeuner, l’accueil de la clientèle, la fourniture et l’entretien du linge de maison, et l’entretien régulier des locaux.
Les résidences meublées éligibles sont achetées neuves ou en VEFA, elles se divisent en différentes catégories:
- Les résidences étudiantes.
- Les résidences de tourisme.
- Les résidences d’accueil et de soins
- Les résidences séniors et EHPAD.
L’investisseur signe avec la société de gestion un bail commercial sur une durée de 9 ans. Il déclare alors des bénéfices industriels et commerciaux sur la déclaration 2033.
Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur à la somme d’impôts à payer, la différence est reportable sur une durée de 6 ans après les 9 premières années. Il faut cependant que le bien soit toujours en location l’année ou le report de réduction est utilisé.
De plus si le montant de l’achat est supérieur à 300 000€, l’investisseur peut alors choisir de cumuler l’avantage fiscal du Censi-Bouvard avec le statut de LMNP, et amortir la partie supérieure à 300 000€. Ce qui va alors permettre de pratiquer l’amortissement sur la fraction du bien qui est supérieure à 300 000€.
Enfin concernant le financement de ce projet: il est intéressant de réaliser cet achat à crédit. Cela permettra alors de bénéficier de la réduction d’impôt pour une durée de 9 ans. A cela il pourra être déduit des loyers perçus les intérêts d’emprunt, réduisant un peu plus les bénéfices industriels et commerciaux déclarés par l’investisseur.
Aucun investissement n’est garanti sans risques. Chaque investissement comporte des risques spécifiques (fluctuations des marchés financiers, risque de change, risque de liquidité, risque de perte en capital partielle ou totale, risques liés au marché immobilier – liste non exhaustive).
Chaque investissement a une durée de détention recommandée ; l’attention de l’investisseur est attirée sur le fait de bien vérifier l’adéquation de cette durée avec ses objectifs et sa situation.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Les avantages fiscaux ne doivent pas constituer la seule motivation d’un investissement.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 410 articles rédigés
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