Immobilier neuf : le dispositif Jeanbrun relance-t-il l’investissement ?

Après deux années marquées par l’extinction progressive des dispositifs incitatifs, l’investissement locatif dans l’immobilier neuf s’apprête à retrouver un véritable moteur fiscal. Le nouveau statut du bailleur privé, plus communément appelé dispositif « Jeanbrun », doit prendre le relais du Pinel, définitivement arrêté fin 2024.

Pensé comme un outil de relance de la construction et de l’investissement locatif, ce nouveau cadre marque une rupture claire : la logique de réduction d’impôt disparaît au profit d’un mécanisme patrimonial fondé sur l’amortissement, directement inspiré du fonctionnement de la location meublée.

Un changement de philosophie après la fin du Pinel

Le Pinel reposait sur un principe simple : une réduction d’impôt forfaitaire, proportionnelle au prix du bien et à la durée de location.

Avec le nouveau statut du bailleur privé, l’approche est radicalement différente. L’objectif n’est plus d’accorder une carotte fiscale visible immédiatement, mais de neutraliser l’imposition des loyers grâce à un amortissement comptable du logement.

Ce changement de paradigme rapproche très fortement l’immobilier neuf en location nue d’une logique historiquement réservée à la location meublée.

Un dispositif fondé sur l’amortissement du bien

Le cœur du statut Jeanbrun repose sur un mécanisme simple dans son principe : le bailleur peut amortir fiscalement la valeur de son logement chaque année.

Concrètement, la fraction amortissable dépend du niveau de loyer pratiqué :

• 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire

• 4,5 % par an pour un loyer social

• 5,5 % par an pour un loyer très social

À ces taux correspondent des plafonds annuels d’amortissement :

• 8 000 € par an,

• 10 000 € par an,

• 12 000 € par an,

selon la catégorie de loyer.

Le bailleur doit respecter un engagement de location minimal de 9 ans.

L’objectif est clair : réduire fortement, voire effacer totalement, l’imposition des loyers perçus, tout en s’inscrivant dans une logique patrimoniale de détention longue.

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Un effet renforcé par le déficit foncier

Lorsque le cumul des charges et de l’amortissement est supérieur aux loyers encaissés, un déficit est généré.

Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an.

Cette mécanique rend le dispositif particulièrement intéressant pour certains profils :

• les foyers fortement fiscalisés,

• les contribuables situés dans les tranches marginales d’imposition élevées,

• et plus largement les investisseurs recherchant un outil de pilotage fiscal plutôt qu’un avantage standardisé.

Contrairement au Pinel, le gain fiscal dépend directement du niveau réel d’imposition du foyer, ce qui en fait un dispositif nettement plus ciblé.

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Un périmètre géographique élargi, sans zonage rigide

Autre évolution majeure : le nouveau statut du bailleur privé n’est pas limité à un zonage national restrictif comme ce fut le cas pour le Pinel.

Le dispositif est théoriquement applicable sur l’ensemble du territoire.

Pour autant, les loyers restent strictement encadrés :

• ils demeurent plafonnés,

• et modulés selon la localisation.

Ce cadre vise à éviter les dérives constatées lors d’anciens dispositifs, notamment Robien, Borloo ou Scellier, qui avaient favorisé la construction dans des zones parfois peu attractives sur le plan locatif.

Cette volonté de garde-fou est notamment mise en avant par la Fédération des promoteurs immobiliers.

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Un outil de relance pour un marché du neuf en crise profonde

Le lancement du statut Jeanbrun intervient dans un contexte particulièrement dégradé pour l’immobilier résidentiel neuf.

Les indicateurs du marché sont sans appel :

• le nombre d’investisseurs particuliers dans le neuf a chuté de 71 % en quelques années,

• et les ventes de logements neufs à destination des investisseurs devraient reculer d’environ 20 % en 2025.

Face à cette situation, les pouvoirs publics affichent des objectifs ambitieux :

• 50 000 logements locatifs privés par an grâce à ce nouveau cadre,

• un rythme de 400 000 logements construits par an,

• et un objectif de 2 millions de logements supplémentaires d’ici 2030.

Le statut du bailleur privé s’inscrit donc clairement dans une stratégie globale de relance de l’offre.

Un dispositif puissant sur le papier… mais encore peu lisible

Si le mécanisme apparaît techniquement attractif, sa réception par les ménages reste pour l’instant mitigée.

Une étude menée par la PAP met en lumière plusieurs freins majeurs :

• 83 % des propriétaires estiment que le dispositif est peu incitatif,

• 52 % jugent la rentabilité insuffisante,

• 30 % s’inquiètent du niveau de protection accordé au locataire,

• et 18 % pointent la complexité réglementaire.

Même parmi les professionnels de l’immobilier, la capacité du marché à s’approprier rapidement ce nouveau cadre reste un sujet ouvert, comme le souligne notamment le Groupe Gambetta.

Un dispositif clairement orienté vers les contribuables les plus fiscalisés

Le statut du bailleur privé introduit une logique plus technique et beaucoup moins universelle que le Pinel.

Il s’adresse prioritairement à des profils précis :

• investisseurs capables de raisonner en amortissement et en gestion fiscale,

• ménages disposant d’une capacité d’endettement stable sur le long terme,

• et surtout foyers soumis à une pression fiscale significative.

Pour ces profils, le dispositif peut permettre :

• de neutraliser durablement la fiscalité sur les loyers,

• et d’optimiser le rendement net après impôt du projet.

À l’inverse, pour des investisseurs faiblement imposés, l’intérêt économique devient beaucoup plus limité.

Le véritable enjeu : la rentabilité économique avant l’avantage fiscal

Le retour d’un levier fiscal dans l’immobilier neuf est indéniable. Mais le succès du statut Jeanbrun ne dépendra pas uniquement de son efficacité comptable.

Le point central reste la capacité des projets à afficher :

• une rentabilité locative réelle,

• une demande locative durable,

• et un prix d’acquisition cohérent avec le marché local.

Dans un contexte de taux d’intérêt durablement plus élevés qu’au cours de la décennie précédente, le couple avantage fiscal / rentabilité économique sera déterminant.

Jeanbrun : un nouveau cadre plus patrimonial que marketing

Le nouveau statut du bailleur privé ne cherche pas à séduire par un taux de réduction d’impôt affiché en vitrine.

Il introduit une approche plus structurée :

• amortissement du capital immobilier,

• pilotage fin du déficit,

• logique de détention longue,

• et intégration complète dans une stratégie patrimoniale globale.

Il s’agit clairement d’un dispositif plus technique, plus sélectif et moins grand public que le Pinel.

Reste désormais à savoir si ce nouvel équilibre entre fiscalité et économie réelle sera suffisant pour réenclencher durablement la machine de l’investissement locatif dans le neuf.