Fonds hôteliers : un placement rentable et prometteur à envisager ?

Dans un monde post-COVID marqué par la reprise du tourisme mondial, le secteur de l’hôtellerie connaît un regain d’intérêt notable auprès des investisseurs. À la croisée du private equity, de l’immobilier et du tourisme, les fonds hôteliers apparaissent comme une classe d’actifs à considérer. Mais ces investissements sont-ils réellement attractifs ? Quels sont les avantages, les risques, et les clés de sélection à connaître ?

Qu’est-ce qu’un fonds hôtelier ?

Un fonds hôtelier est un fonds d’investissement qui cible des actifs liés à l’hôtellerie :

• soit les murs de l’établissement (immobilier),

• soit le fonds de commerce (exploitation),

• soit les deux.

Ces fonds peuvent prendre la forme de SCPI spécialisées, de fonds de capital-investissement ou de structures hybrides. Ils sont généralement structurés sur une durée de 7 à 10 ans et visent à offrir un rendement attractif via la revalorisation des actifs et la mutation du secteur hôtelier.

Une classe d’actifs en pleine transformation

Autrefois considérée comme classique, voire poussiéreuse, l’hôtellerie est en mutation structurelle :

• montée en puissance des nouvelles attentes clients (Wi-Fi, check-in numérique, fooding, espaces hybrides, etc.),

• prise en compte croissante des critères ESG (efficacité énergétique, gestion des déchets, circuits courts...),

• fragmentation du parc hôtelier : 60 % des établissements sont encore indépendants, souvent peu optimisés.

Cela crée une opportunité pour les fonds capables de restructurer, rationaliser les coûts, moderniser l’offre et améliorer la gestion.

Quel type d’hôtels cibler ?

Les fonds jugés les plus pertinents ciblent généralement :

• des établissements de milieu de gamme (3 à 4 étoiles),

• parfois des hôtels économiques ou low cost,

• rarement le très haut de gamme, jugé plus risqué et coûteux à opérer.

Ces segments sont considérés comme plus résilients en période d’incertitude, car ils attirent une clientèle large, stable et moins dépendante des fluctuations conjoncturelles.

Quel rendement espérer ?

Le TRI (taux de rendement interne) des fonds hôteliers varie en fonction du risque :

• généralement entre 7 % et 12 % par an,

• un objectif de 6 % ou moins est à fuir, car il ne couvre pas toujours les risques liés au blocage du capital.

Attention aux frais de surperformance : certains fonds prélèvent une commission sur les gains réalisés, ce qui peut réduire significativement le rendement net.

Comment sélectionner un bon fonds hôtelier ?

Voici quelques critères clés à analyser :

• Qualité de la gestion : privilégier les acteurs disposant d’un historique solide et d’une expertise dans l’hôtellerie.

• Stratégie claire : restructuration, acquisition ciblée, spécialisation par segment ou par zone géographique.

• Transparence sur les frais : surveiller les frais d’entrée, de gestion et de performance.

• Alignement d’intérêts : une équipe motivée par la performance avec des objectifs clairement définis (carried interest).

Pourquoi investir dans les fonds hôteliers ?

L’investissement dans un fonds hôtelier peut offrir :

• Une diversification sectorielle dans un portefeuille patrimonial,

• Une exposition indirecte à l’immobilier et au tourisme sans gestion directe,

• Un rendement attractif sur le long terme.

Ce type de placement est particulièrement adapté à un investisseur patient, prêt à immobiliser son capital pendant 7 à 10 ans.

Opportunités de marché en 2025

Le contexte actuel présente des opportunités inédites :

• Les murs d’hôtels se négocient actuellement avec des décotes de 20 à 30 %,

• Certaines chaînes ou établissements indépendants sont en restructuration ou en revente, à des prix inférieurs à leur valeur de reprise,

• La croissance du tourisme régional et la montée en gamme de l’offre dans les zones secondaires favorisent le développement de nouveaux modèles hybrides.

Précautions et limites à connaître

Comme tout investissement non coté ou en private equity, les fonds hôteliers présentent :

• Une liquidité réduite : le capital est bloqué pendant plusieurs années.

• Une volatilité économique : crises sanitaires ou géopolitiques peuvent affecter l’activité hôtelière.

• Une concentration sectorielle : en cas de retournement du marché, l’impact peut être significatif.

Les experts recommandent de ne pas consacrer plus de 5 à 10 % de son patrimoine global à ce type d’actifs.

Conclusion : une niche d’investissement à surveiller

Les fonds hôteliers représentent une solution pertinente pour diversifier un portefeuille immobilier ou patrimonial, à condition de bien choisir le gestionnaire, de comprendre les mécanismes de valorisation, et d’accepter une immobilisation temporaire du capital.

Dans un contexte de reprise touristique mondiale et de transformation structurelle du secteur, ils pourraient s’imposer comme une classe d’actifs différenciante dans les années à venir.