Quelle fiscalité choisir quand on investit dans un EHPAD ?
IMMOBILIER | 2 min. de lecture
Un vrai casse tête pour certain, un jeu d’enfant pour d’autres, voici quelques pistes à suivre si vous devez decider la fiscalité de votre investissement en EHPAD.
Opter pour le régime du micro BIC : simplicité mais fiscalité selon la tranche marginale
Le régime du micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) a l’avantage majeur d’avoir une comptabilité simplifiée. Jusqu’en 2008, on pouvait réaliser un abattement de 71% sur les revenus perçus alors qu’aujourd’hui on ne peut plus abattre que 50%. Par exemple, si vous percevez 15 000 euros de loyers annuels, vous devrez reporter sur vos revenus imposables 7500 euros. Si vous êtes dans une tranche marginale faible et que vous achetez le bien en cash, il sera peut être plus avantageux pour vous de choisir le micro BIC.
Comment déclarer ses revenus ? Rien de plus simple ! Vous indiquez sur votre 2042C (paragraphe intitulé : revenus et plus values des professions non salariées-régime BIC) le montant brut des loyers encaissés et le fisc vous appliquera automatiquement l’abattement de 50%.
Le régime réel du loueur meublé : pas de fiscalité mais plus de contraintes comptables
Le régime réel du LMNP est une déclaration sur votre formulaire 2035. Vous déclarez en positif les revenus perçus, et vous déduisez l’ensemble de vos charges payées. En effet, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, les taxes et autres charges de gestion. La particularité vient du fait que vous pouvez amortir le mobilier et l’immobilier. Cette dernière déduction vous permet de générer un déficit mais qui ne peut être imputable dans vos revenus. Voilà pourquoi on parle d’un investissement qui génère une « rente non imposable ». Ce mode de déclaration est idéale pour ceux qui souhaitent des revenus complémentaires non imposés sur du long terme.
Le censi bouvard : réduire ses impôts sur 9 ans !
Opter pour le régime du censi bouvard vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11% du montant investi étalée sur 9 ans. En contre partie, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, taxes et charges mais vous ne pouvez par amortir l’immobilier !! Par conséquent, il est fort possible qu’après 10 ans de détention, vous génériez des bénéfices BIC qui seront à reporter sur votre déclaration de revenu. Ce régime concerne donc les contribuables qui achètent par emprunt, souhaitant réduire leurs impôts et garder leur bien pendant 10 ans environ.
Aucun investissement n’est garanti sans risques. Chaque investissement comporte des risques spécifiques (fluctuations des marchés financiers, risque de change, risque de liquidité, risque de perte en capital partielle ou totale, risques liés au marché immobilier – liste non exhaustive).
Chaque investissement a une durée de détention recommandée ; l’attention de l’investisseur est attirée sur le fait de bien vérifier l’adéquation de cette durée avec ses objectifs et sa situation.
Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Les avantages fiscaux ne doivent pas constituer la seule motivation d’un investissement.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Nicolas TEIXEIRA Consultant en gestion privée 410 articles rédigés
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