Don familial pour le logement : conditions, plafond et exonération

Depuis février 2025, la loi de finances a introduit un dispositif exceptionnel destiné à stimuler les dons familiaux d’argent en faveur du logement.
Son objectif est double : faciliter l’accession à la propriété et soutenir la rénovation énergétique.
Derrière cette mesure incitative se cache toutefois un cadre strict qu’il convient de bien comprendre pour éviter toute remise en cause fiscale.

Un avantage fiscal majeur jusqu’à fin 2026

Jusqu’au 31 décembre 2026, les parents, grands-parents, arrière-grands-parents et même les oncles ou tantes sans enfant peuvent réaliser un don d’argent exonéré de droits dans la limite de 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire.

Ces montants s’ajoutent aux abattements déjà existants :

• 100 000 € entre parent et enfant,

• 31 865 € pour les dons familiaux classiques d’argent.

Ainsi, un enfant peut potentiellement recevoir plusieurs centaines de milliers d’euros en exonération totale, si plusieurs membres de la famille participent au financement.
Autre atout de taille : aucune condition d’âge n’est imposée, ni pour le donateur ni pour le bénéficiaire, contrairement à d’autres dispositifs temporaires du passé.

Cet avantage fiscal temporaire s’applique jusqu’à fin 2026, dans le cadre d’une politique gouvernementale visant à redynamiser le marché immobilier et à soutenir les travaux énergétiques, secteurs particulièrement ralentis depuis 2023.

Des conditions d’emploi strictement encadrées

Si le principe est attractif, son application pratique reste exigeante.
Pour bénéficier de l’exonération, l’argent reçu doit être utilisé dans les six mois suivant le don, et exclusivement pour :

• l’achat d’un logement neuf, c’est-à-dire achevé depuis moins de cinq ans et jamais habité,

• ou des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’.

Le logement concerné doit servir de résidence principale du bénéficiaire ou, le cas échéant, de résidence principale d’un locataire.
En revanche, plusieurs opérations sont expressément exclues du dispositif :

• l’achat de terrains à bâtir,

• les acquisitions via une SCI,

• les résidences services (étudiantes, seniors ou handicapées),

• et les investissements réalisés pour le compte d’exploitants.

Quant aux contrats de construction de maison individuelle (CCMI), ils demeurent dans une zone d’incertitude juridique : l’administration fiscale n’a pas encore précisé s’ils pouvaient être assimilés à un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

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Rénovation énergétique : un cadre limité et rigoureux

Pour les projets de rénovation, seuls les travaux éligibles à MaPrimeRénov’ sont autorisés.
Ces interventions doivent impérativement être réalisées par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) et concerner un logement occupé comme résidence principale à la fin des travaux.

Attention : le cumul entre l’exonération de droits de donation et la prime MaPrimeRénov’ n’est pas autorisé.
Le contribuable doit donc choisir entre l’avantage fiscal du don ou la subvention publique, ce qui limite la portée du dispositif pour certains ménages modestes.

Un délai de six mois pour justifier l’emploi des fonds

La règle du délai est l’un des points les plus sensibles du dispositif.
Le don doit impérativement précéder l’achat ou le démarrage des travaux, et l’utilisation effective des fonds doit intervenir dans les six mois suivant le versement.

Cela signifie que le projet immobilier doit être déjà avancé :

• promesse ou compromis de vente signé,

• financement complémentaire obtenu,

• ou devis de rénovation validé.

En cas de location du bien, le texte reste flou quant à la date limite de mise en location.
De nombreux fiscalistes recommandent de s’aligner sur le modèle du dispositif Pinel, soit une mise en location dans les douze mois suivant l’acquisition.
Cette prudence est nécessaire, car un emploi tardif des fonds pourrait remettre en cause l’exonération.

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Une obligation de détention d’au moins cinq ans

Le bien financé par le don familial doit rester affecté à l’habitation principale pendant au moins cinq ans, sans interruption.
Cette condition s’applique aussi bien au donataire (celui qui reçoit) qu’à un locataire, si le bien est mis en location.

Une seule exception est admise : le logement peut héberger un enfant étudiant célibataire, rattaché fiscalement au foyer du donataire.
Mais aucune autre dérogation n’est prévue, même en cas de :

• divorce,

• mutation professionnelle,

• invalidité,

• ou licenciement.

Cette rigidité du dispositif a été critiquée par plusieurs praticiens, qui la jugent inadaptée aux aléas de la vie professionnelle et familiale.
Toute revente ou changement d’affectation avant le délai de cinq ans peut entraîner une remise en cause totale de l’exonération et des droits de donation rétroactifs.

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Un levier fiscal attractif mais complexe

En théorie, le don familial pour le logement constitue une opportunité fiscale exceptionnelle :
il permet de transférer jusqu’à 300 000 € par bénéficiaire sans droits de mutation, tout en favorisant la construction et la rénovation énergétique.

Mais en pratique, il s’agit d’un mécanisme exigeant, qui suppose :

• un emploi rapide des fonds,

• une justification rigoureuse de l’utilisation,

• et une stabilité résidentielle d’au moins cinq ans.

Sans accompagnement juridique ou notarial, le risque d’erreur demeure élevé.
Les familles ont donc tout intérêt à anticiper le calendrier de leur projet, à formaliser le don par acte notarié et à conserver toutes les preuves d’emploi des sommes (factures, attestations, devis, actes d’achat).

En bref

• Plafond d’exonération : jusqu’à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, cumulables avec d’autres abattements.

• Durée d’application : jusqu’au 31 décembre 2026.

• Conditions : emploi des fonds sous six mois, usage en résidence principale, détention cinq ans minimum.

• Inéligibles : SCI, terrains à bâtir, résidences services.