Décès et crédit immobilier : qui paie le prêt si l’emprunteur meurt ?

Souscrire un crédit immobilier engage l’emprunteur à honorer ses mensualités jusqu’au remboursement total du capital. Mais que se passe-t-il si le décès survient avant la fin du prêt ? Cette question, bien que délicate, est essentielle à anticiper pour protéger ses proches d’une charge financière imprévue.

La réponse dépend principalement de deux éléments : la souscription (ou non) d’une assurance emprunteur et le niveau de couverture souscrit, appelé quotité assurée. Si l’assurance décès est le socle de tout contrat d’assurance de prêt, elle ne garantit pas nécessairement un remboursement intégral. Plusieurs cas de figure peuvent se présenter.

1. L’assurance prend en charge l’intégralité du capital restant dû

Dans le cadre d’un prêt immobilier à deux (ex : couple marié, pacsé ou co-emprunteurs), chaque emprunteur peut être assuré à hauteur de la quotité de son choix : 50/50, 70/30, voire 100 % chacun (soit une couverture globale de 200 %). Cette dernière option, bien que plus coûteuse, offre la meilleure protection possible.

Exemple :

Un couple souscrit un prêt avec une assurance à 100 % pour chacun. En cas de décès de l’un des deux, l’assurance rembourse l’intégralité du capital restant dû. Le co-emprunteur n’a plus aucune mensualité à payer, et le bien est entièrement financé.

Cette configuration assure la sécurité financière du conjoint survivant. Elle est particulièrement recommandée lorsque les revenus sont déséquilibrés entre les emprunteurs, ou pour des prêts longue durée.

2. Le co-emprunteur doit rembourser une partie du prêt

Lorsque la quotité d’assurance est partagée (par exemple 50/50 ou 60/40), seul le pourcentage assuré est couvert par l’assurance en cas de décès. Le co-emprunteur devra donc assumer la partie non couverte.

Exemple :

Si un des deux emprunteurs est assuré à 50 % et décède, l’assurance ne rembourse que la moitié du capital restant dû. Le co-emprunteur devra continuer à rembourser les 50 % restants du prêt, ce qui peut représenter une charge financière lourde, notamment si les revenus du foyer baissent après le décès.

Il est donc crucial de choisir une quotité d’assurance adaptée aux revenus et aux charges de chaque emprunteur, afin d’éviter de mettre le survivant en difficulté.

3. Le crédit n’est pas remboursé par l’assurance

Certaines situations peuvent exclure toute indemnisation par l’assurance emprunteur, obligeant ainsi les héritiers ou le co-emprunteur à assumer seul le remboursement du crédit. Ces cas concernent :

Les exclusions de garantie

La plupart des contrats d’assurance emprunteur excluent certains types de décès, notamment :

• le suicide survenu dans la première année du contrat (bien que, pour les prêts relatifs à la résidence principale, une indemnité minimale de 120 000 € soit imposée par la loi),

• les accidents liés à l’alcool, à la consommation de stupéfiants ou à des médicaments à usage détourné,

• les décès liés à la pratique de sports extrêmes ou activités jugées dangereuses (raids, acrobaties, tentatives de record, etc.),

• certaines activités professionnelles à haut risque, sauf clause spécifique dans le contrat.

Chaque contrat d’assurance emprunteur inclut une liste d’exclusions. Il est fondamental de la lire attentivement avant la souscription.

Les fausses déclarations

Un emprunteur qui ment sciemment lors du questionnaire médical (par exemple, en se déclarant non-fumeur alors qu’il l’est) risque l’annulation de son contrat d’assurance.

Conformément à l’article L113-8 du Code des assurances, toute fausse déclaration intentionnelle entraîne la nullité du contrat, avec pour conséquence directe le refus de prise en charge du prêt en cas de décès. Cette situation peut avoir de graves conséquences financières pour les proches de l’emprunteur.

Il est donc impératif de remplir le questionnaire médical avec la plus grande sincérité.

Comment bien se protéger ? Nos recommandations

Analyser sa capacité de remboursement en cas de décès

Avant de définir la quotité, il faut se poser les bonnes questions :

• Mon co-emprunteur pourrait-il rembourser seul le crédit ?

• Faut-il privilégier une couverture 100 % pour chacun ?

• Mon projet est-il destiné à la résidence principale ou à de l’investissement locatif ?

Comparer les contrats d’assurance emprunteur

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine (2022), il est possible de résilier son assurance à tout moment pour en choisir une autre, à garanties équivalentes. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour :

• réduire vos cotisations,

• améliorer vos garanties,

• et adapter votre contrat à vos besoins réels.

Se faire accompagner par un professionnel

Face à la complexité des clauses et exclusions, il peut être utile de faire appel à un courtier en assurance emprunteurou à un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier vous aidera à :

• déchiffrer les conditions générales,

• adapter les quotités à votre situation familiale,

• et choisir les meilleures garanties.

En résumé : décès et crédit immobilier, ce qu’il faut retenir

• L’assurance emprunteur est essentielle pour couvrir un prêt immobilier en cas de décès.

• Une couverture à 100 % par emprunteur permet de garantir la sérénité financière des proches.

• En cas de quotité partielle, le solde du prêt reste à charge du co-emprunteur.

• Certaines causes de décès peuvent exclure l’indemnisation : soyez vigilant sur les clauses.

• Toute fausse déclaration peut entraîner la nullité du contrat.

• Bien lire et comprendre son contrat est indispensable pour éviter toute mauvaise surprise.