Crédit immobilier : le retour des taux à 4 % est-il un choc ?

La question du retour des taux de crédit immobilier autour de 4 % alimente de nouveau les débats. La dernière publication annuelle de Crédit Logement-CSA relance les inquiétudes, tant chez les ménages que chez les acteurs du marché immobilier. Pourtant, à y regarder de plus près, ce niveau de taux n’a rien d’exceptionnel et ne constitue pas, en soi, un choc comparable à celui vécu entre 2021 et 2023.

Le taux moyen des crédits immobiliers, toutes durées confondues, pourrait atteindre 3,95 % d’ici fin 2027, soit un niveau proche du pic observé lors de la crise inflationniste récente. Une perspective qui mérite d’être analysée avec recul et méthode.

Le vrai problème n’est pas le niveau des taux, mais leur vitesse de hausse

Contrairement à une idée largement répandue, le marché immobilier ne se bloque pas mécaniquement à 4 % de taux. L’expérience récente le démontre clairement.

Entre l’automne 2021 et décembre 2023, les taux de crédit sont passés de 1,1 % à 4,3 % sur vingt ans, soit un coût du crédit multiplié par quatre en seulement deux ans. Ce n’est pas le niveau atteint qui a provoqué l’arrêt brutal du marché, mais la violence et la rapidité de la remontée.

Cette hausse éclair a laissé très peu de temps d’adaptation :

• aux banques, contraintes de revoir brutalement leurs critères ;

• aux autorités réglementaires ;

• aux courtiers ;

• mais aussi aux vendeurs, qui ont tardé à ajuster les prix.

Aujourd’hui, le scénario envisagé est radicalement différent. Les projections tablent sur une hausse d’environ 0,6 point sur deux ans, alors que les taux sont déjà autour de 3,4 % sur vingt ans. Autrement dit, le marché a désormais le temps d’absorber progressivement cette évolution.

Des fondamentaux du marché immobilier nettement plus solides

Autre différence majeure avec la période de crise précédente : les fondamentaux du marché se sont assainis.

Plusieurs indicateurs clés ont évolué favorablement depuis le pic inflationniste :

• L’apport personnel moyen des primo-accédants a nettement reculé, passant d’environ 44 000 € en 2023 à 28 500 € aujourd’hui, selon Finance Conseil. Cette baisse reflète un retour à des prix plus cohérents avec les capacités des ménages.

• Les revenus des emprunteurs ont progressé d’environ 8 % sur deux ans, ce qui améliore mécaniquement la solvabilité.

• Les prix immobiliers ont déjà corrigé dans de nombreuses zones avant de repartir légèrement à la hausse, laissant un temps d’ajustement plus long en cas de nouvelle tension sur les taux.

Ces éléments permettent d’amortir beaucoup plus sereinement un taux proche de 4 %, là où le marché était totalement déséquilibré en 2022 et 2023.

Un impact réel sur les mensualités, mais loin d’être dramatique

Il serait néanmoins erroné de nier l’impact d’un taux à 4 %. L’effet existe, mais il reste mesuré.

Concrètement, un crédit de 250 000 € sur vingt ans à 4 % entraîne environ 80 € de mensualité supplémentaire par rapport à un taux légèrement inférieur. L’effort financier est réel, mais loin d’être insurmontable, surtout au regard de la progression des revenus observée ces dernières années.

Le principal risque identifié par les professionnels n’est donc pas financier, mais psychologique. La barre symbolique des 4 % peut apparaître dissuasive, notamment pour les primo-accédants, déjà fragilisés par la hausse passée des prix et des conditions de financement.

Les secundo-accédants pourraient toutefois être encore plus sensibles. Ceux qui ont emprunté à 1 % et acheté au plus haut devront composer avec une double contrainte lors d’un nouveau projet : des taux plus élevés et un arbitrage parfois moins favorable sur le prix de revente.

Faut-il se précipiter pour acheter avant une hausse des taux ?

Face à cette perspective de remontée progressive des taux, les professionnels du crédit n’appellent pas à la précipitation généralisée.

Deux situations doivent être distinguées :

• Pour les projets déjà engagés, le début d’année reste souvent une période favorable. Les banques cherchent à atteindre rapidement leurs objectifs commerciaux et peuvent se montrer plus accommodantes sur les conditions.

• Pour les autres ménages, un principe clé doit être rappelé : un taux d’intérêt se renégocie, un prix d’achat non.

L’exemple souvent cité est parlant. Un acquéreur ayant acheté début 2024 à 4,3 % mais en dessous du prix de marché a pu renégocier son taux à 3,3 %, tandis que la valeur de son bien augmentait. À l’inverse, un bien surpayé ne se corrige pas aussi facilement.

Le seuil des 4 % : un choc surtout symbolique

Historiquement, un taux de crédit immobilier à 4 % n’a rien d’anormal. Ce niveau a longtemps constitué une norme avant la période exceptionnelle de taux ultra-bas.

Ce qui change aujourd’hui, c’est la perception des ménages, habitués pendant près d’une décennie à des taux proches de 1 %. Cette période était une anomalie historique, plus qu’une référence durable.

Dans ce contexte, le retour progressif vers 4 % s’apparente davantage à une normalisation qu’à une crise. À condition que la hausse reste graduelle et que les acteurs continuent d’ajuster prix, apports et durées de crédit.

En bref : un retour à 4 % n’est pas un choc, mais un nouveau cadre

La perspective d’un taux moyen de crédit immobilier autour de 3,95 % d’ici 2027 ne doit pas être interprétée comme un signal d’alerte majeur. Le marché immobilier est aujourd’hui mieux armé qu’en 2022 : revenus en hausse, prix ajustés, pratiques bancaires plus souples et capacité d’anticipation accrue.

Le véritable enjeu ne réside pas dans le chiffre lui-même, mais dans la capacité des ménages et des professionnels à raisonner sur le long terme. Dans un environnement plus normalisé, la qualité du projet, le prix d’achat et la stratégie de financement redeviennent centraux.