5 bonnes raisons d'investir en Malraux

Le statut Malraux a été adopté en 1962, grâce aux efforts du ministre de la Culture de l'époque, André Malraux (à qui il doit son nom). Quel est l'objectif de cette loi ? Préserver le patrimoine immobilier ancien et l'architecture de certains quartiers, tant pour des raisons historiques qu'esthétiques. Par cette initiative, l'Etat encourage aussi la diversification des investissements immobiliers, permettant ainsi aux investisseurs de réaliser une optimisation patrimoniale.

La loi Malraux édicte un certain nombre de dispositions. D'une part, il y a la formation de "secteurs protégés", qui sont des régions à haute valeur patrimoniale et qui sont donc protégées de la destruction par la législation. D'autre part, l'adoption d'incitations financières pour les investisseurs afin de reconstruire les bâtiments historiques (limite de 100 000 euros); souvent sous la forme d'avantages fiscaux, ces conditions ont continué à évoluer au fil du temps. Pour les investisseurs, il est essentiel de consulter un conseiller fiscal, notamment pour évaluer les impacts de ces dispositifs sur leur planification successorale.

Voici donc 5 raisons d'investir en loi Malraux !

1 - Un dispositif moins fermé

Jusqu'à récemment, les logements sous le régime Malraux étaient exclusivement réservés aux acquéreurs les plus fortunés. Des acquéreurs qui pouvaient se permettre d'investir des sommes importantes dans des appartements de très grande taille afin de percevoir des avantages fiscaux. Or, les logements sous la loi Malraux sont aujourd'hui plus abordables. Par exemple, certains deux-pièces bien situés peuvent s'acheter pour environ 150 000 €, offrant ainsi des opportunités pour une gestion de patrimoine optimisée, même pour les investisseurs au budget limité.

2 – Des biens uniques avec des emplacements de choix

Les biens en loi Malraux sortent généralement de l'ordinaire en raison de leur importance architecturale ou historique. La rénovation, supervisée par un architecte des structures français, est réalisée par des ouvriers hautement qualifiés. Ainsi, les pierres de taille, les parquets anciens, les carreaux de terre cuite, les cheminées et autres aspects de caractère sont conservés et améliorés. Ces propriétés, qui ont un cachet particulier, sont également très avantageusement placées, généralement à proximité des centres historiques des villes. Par ailleurs, ces biens, conforme aux critères de l’AMF, sont souvent prisés par les investisseurs à la recherche de biens rares.

3 – Une réduction d’impôts plus qu’avantageuse

Parmi les avantages de la loi Malraux, une grande économie d'impôt sur le revenu, pouvant aller jusqu'à 120 000€ par an, est perçue par l'investisseur ou le propriétaire d'un bien ancien Malraux. En effet, le plafond des travaux déductibles est de 400 000€. Soit la perspective de bénéficier d'une réduction de 30% sur les travaux de réparation étalée sur quatre ans maximums. Pour illustrer, si vous investissez 300 000 € dans des travaux de rénovation dans un secteur protégé, vous pourriez économiser jusqu'à 90 000 € sur votre impôt.

Précision : La loi de défiscalisation d'impôts Malraux varie en fonction de la localisation de l'immeuble : 

• 30% pour les Sites Patrimoniaux Remarquables soumis à un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur.
• 22 % pour les sites du patrimoine remarquable couverts par un plan de promotion de l'architecture et du patrimoine.
• 22 % pour les activités de réparation d'immeubles d'intérêt public.

La déduction fiscale Malraux peut être déduite dans son intégralité en une seule année. En revanche, comme la législation limite la diminution maximale à 400 000€ par quatre ans, il n'est pas envisageable de refaire une nouvelle procédure chaque année.

4 - Aucun plafond de revenus

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, l'investisseur doit mettre son logement en location pendant 9 ans minimum. Contrairement au dispositif Pinel, il n'y a pas de plafond de revenus, cependant il ne peut pas louer à ses descendants ou ascendants. Les loyers des appartements ou maisons Malraux peuvent même être majorés et légèrement supérieurs à ceux du marché local. Cela peut amener à des rentabilités locatives intéressantes, généralement entre 6 et 8%, propices à la gestion de patrimoine sur le long terme.

5 - Préparer sa retraite

Investir dans l'immobilier est une source de revenus et de capitalisation reconnue depuis des centaines d'années. Le dispositif de défiscalisation Malraux pour l'immobilier locatif reste un bon levier financier. Percevoir les revenus d'un bien immobilier pour rembourser un emprunt et bénéficier d'avantages fiscaux peut être un investissement judicieux et une méthode pour préparer sa retraite. Par exemple, un investissement de 200 000 € dans un bien Malraux pourrait générer un loyer net de 1 200 € par mois, représentant 14 400 € de revenus annuels, qui peuvent compléter votre pension.

La retraite est fréquemment associée à une forte baisse des revenus et, malheureusement, du pouvoir d'achat. C'est pourquoi il est prudent d'anticiper et de prévoir des revenus complémentaires, comme les loyers perçus.

Le projet est d'acquérir un appartement ou une maison ancienne à rénover (à l'avance) afin de le louer via le dispositif Malraux jusqu'à la retraite. Puis, une fois la retraite venue et après avoir remboursé l'intégralité du prêt immobilier reçu à des taux d'intérêt peu élevés, de disposer d'un revenu locatif confortable en complément de la pension de retraite. En consultant votre notaire et des conseillers en gestion de patrimoine, vous pourrez également rationaliser votre succession tout en profitant de ces avantages fiscaux.

Besoin d'un conseil concernant votre investissement Malraux ? Contactez dès à présent votre conseiller Euodia !