Choix de votre assurance en loi Pinel

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La loi Pinel (Ex. dispositif Duflot) est un dispositif fiscal permettant de défiscaliser en investissant dans l’immobilier locatif. Grâce au dispositif Pinel, l’acquéreur pourra tout à la fois se créer du patrimoine immobilier en profitant de l’effet de levier du crédit, réduire sa charge fiscale, bénéficier de revenus complémentaires à terme et protéger ses proches grâce à l’assurance du crédit (ADI).

 

Présentation du dispositif de défiscalisation Pinel

La loi Pinel consiste en une réduction d’impôt sur le revenu pour les contribuables qui font l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA – c’est-à-dire en état futur d’achèvement – dans certaines zones géographiques. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’acquéreur doit s’engager à louer le bien nu (pas de LMNP ni de LMP) à un locataire qui en fera usage de résidence principale. Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement devra satisfaire aux normes de réglementation thermique et afficher un excellent niveau de performance énergétique. La durée d’engagement minimale est fixée à 6 ans pendant lesquels le propriétaire s’engage à respecter certaines conditions qui tiennent au plafonnement des loyers et aux ressources des locataires.

La réduction d’impôt varie en fonction de la localisation du logement (en métropole ou en outre-mer) et de la durée d’engagement : elle équivaut à 12 % du prix de revient du logement si l’acquéreur s’engage sur 6 ans, à 18 % s’il s’engage sur 9 ans et à 21 % s’il s’engage sur 12 ans. Le prix de revient s’entend du prix d’achat HT majoré de la TVA et des frais de notaires et / ou d’intermédiaires. L’avantage fiscal est calculé dans la limite de deux plafonds : 300.000 € et 5.500 € par mettre carré de surface habitable. Dans les faits, ces conditions ne s’avèrent pas tellement restrictives pour les contribuables.

 

Garantie décennale : l’assurance d’un bâti de qualité

Pour être éligible au dispositif défiscalisant Pinel, le logement doit être acquis neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou faire l’objet d’importants travaux de réhabilitation. Les logements livrés neuf bénéficient d’un atout non négligeable : la garantie décennale qui pèse sur les constructeurs. C’est l’assurance pour l’investisseur de ne pas avoir à subir de gros travaux sur son bien pendant les 10 premières années à compter de la livraison. Ainsi, tous les éventuels dommages compromettant la solidité de l’ouvrage (fissures, défauts d’étanchéité etc.) sont couverts par cette garantie.

La garantie décennale est souscrite par les promoteurs ainsi que par tous les corps de métiers intervenant sur le bâtiment. Elle couvre ainsi les dommages qu’ils concernent la toiture, la charpente, la maçonnerie ainsi que les équipements qui ne peuvent être « remplacés sans causer de détérioration » tels que les canalisations. 

 

Protéger ses proches grâce à l’assurance (ADI) du crédit immobilier

Investir dans l’immobilier locatif permet de profiter de l’effet de levier du crédit pour se constituer un patrimoine générant des revenus fonciers. Le levier de l’endettement vient augmenter la capacité d’investissement du contribuable. Mais investir à crédit offre une garantie supplémentaire au contribuable : l’assurance décès invalidité. 

L’ADI prend en charge le remboursement du capital restant dû sur l’emprunt immobilier en cas de décès ou d’accident grave. Le crédit devient donc un moyen de protéger ses proches qui bénéficieraient – en cas de décès de l’investisseur – d’un patrimoine à hauteur de la valeur du bien acquis ainsi que d’une rente mensuelle équivalente au montant des loyers. Au niveau tarifaire, il faut compter entre 0.20 % et 0.50 % du montant total du prêt. Un crédit immobilier doit être assuré à 100 % par l’emprunteur.

Mais si le projet immobilier Pinel se fait en coacquisition, les investisseurs pourront définir une « quotité » d’assurance avec le banquier : 50/50 ; 50/100 ; 100/100 etc. Exemple : si l’un des coacquéreurs venait à décéder, le capital restant dû sur le prêt serait intégralement remboursé par l’assureur si les deux emprunteurs sont assurés à hauteur de 100 %. S’ils sont assurés à 50/50, l’assureur prendra en charge la moitié du capital restant dû. 

 

Les indispensables assurances loyers impayé et vacances locatives

Lorsqu’il investi dans l’immobilier locatif sous le régime Pinel, le contribuable compte sur la réduction d’impôt et sur le loyer versé chaque mois par son locataire pour diminuer au maximum son effort d’épargne. Les loyers impayés sont la hantise des propriétaires-bailleurs qui doivent faire face aux échéances de leur emprunt immobilier et qui sont parfois amenés à engager des procédures judiciaires longues et contraignantes à l’encontre de locataires indélicats.

Pour se prémunir, il est très fortement recommandé de souscrire une garantie loyer(s) impayé(s) – GLI – auprès d’un assureur. C’est l’assurance pour l’investisseur de percevoir une compensation équivalente au montant du loyer et des charges incombant au locataire en cas d’impayé. Le coût d’une garantie loyer impayé est globalement compris entre 2.5 % et 5 % du montant du loyer charges comprises. Le propriétaire-bailleur pourra également souscrire à des garanties « assurance juridique » et « vacance locative ». La garantie vacance locative permet de se couvrir contre l’absence de locataire dommageable à la rentabilité du projet immobilier Pinel. Les pertes sont prises en charge – selon les contrats souscrits – pour 80 % à 100 % de leur montant mais il y a toujours une franchise variant d’un à quatre mois à compter du départ du locataire. 

Fiscalement parlant, les primes d’assurance versées au titre de la garantie loyer(s) impayé(s) sont des charges déductibles des revenus fonciers. Autrement dit, une partie du coût de cette dernière est compensée par l’économie d’impôt qui en découle. Si la GLI est la solution idéale pour sécuriser la rentabilité de son investissement locatif, elle impose de sélectionner avec soin le locataire. Celui-ci doit être solvable et satisfaire à des conditions de ressources précises (CDI + revenus nets 2.7 fois supérieur au montant du loyer charges comprises) pour que l’assurance fonctionne. A noter que les primes d’assurance versées au titre de la garantie vacance locative sont également fiscalement déductibles des revenus fonciers. 

 

L’assurance propriétaire non habitant est-elle obligatoire ?

L’assurance PNO (propriétaire non occupant) assure les murs et garantit la responsabilité civile du bailleur vis-à-vis des copropriétaires et plus généralement des tiers. Si elle n’est pas obligatoire pour les investissements dans l’immobilier locatif, elle est fortement recommandée. De fait, le locataire du bien est dans l’obligation de souscrire à une assurance multirisques habitation permettant de couvrir à minima les risques locatifs : explosion – incendie – dégâts des eaux. Mais la PNO permet de couvrir le propriétaire si un sinistre quelconque se déclare lorsque le logement est vide. C’est l’assurance que le logement soit couvert qu’il soit habité ou non : si par exemple une canalisation venait à céder alors que le logement est inoccupé entre deux locataires, la PNO permettrait au propriétaire d’être indemnisé pour les dégâts qu’il a subit et pour ceux qui auraient été causés aux copropriétaires.

De plus, l’assurance propriétaire non habitant comporte une clause couvrant l’investisseur contre d’éventuels défauts d’entretien du fait des locataires. Cette garantie à un coût et il faut compter entre 50 € et 150 € de prime annuelle selon le contrat. Bon à savoir : l’assurance PNO est une charge déductible que l’on peut déduire de ces revenus fonciers si l’on a opté pour le régime réel.