Quelles différences entre SCPI et OPCI ?

Si l’OPCI et la SCPI sont des placements immobiliers "pierre-papier" aux nombreux points communs, ils comportent aussi quelques différences à connaître.

Alors que les SCPI rencontrent un grand succès auprès des épargnants, les OPCI sont un produit très similaire plus récent et moins connu. 

LA DISPARITÉ MAJEURE ENTRE OPCI ET SCPI

Les SCPI et OPCI présentent certaines différences de taille. La SCPI est un pur placement immobilier où l’on investit dans un portefeuille d’immeubles en achetant des parts. En revanche, un OPCI peut détenir jusqu’à 60% d’immeubles, le reste du fonds étant composé d’actions, d’obligations ou d’investissements monétaires.

Cette diversification entre immobilier et placements financiers permet de jouer la sécurité, car ces deux types de produits ne connaissent pas toujours les mêmes rythmes de période : certaines sont fastes, d’autres moins bonnes. On peut ainsi espérer une régularité dans le rendement. Alors qu’avec la SCPI, vous diversifiez votre patrimoine par vous-même, l’OPCI inclut déjà cette diversification.

SCPI ET OPCI : DIVERGENCES FISCALES

Les SCPI et les OPCI se différencient également sur le plan fiscal. Les SCPI sont soumises à la fiscalité immobilière, grâce à laquelle vous pouvez acheter les parts à crédit et déduire les intérêts, ou acquérir uniquement la nue-propriété des parts à crédit, et là encore déduire les intérêts. De même, pour les contribuables concernés, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux parts de SCPI.

En revanche, les OPCI relèvent de la fiscalité financière. Ils n’ouvrent donc pas droit aux modes d’achat ou de détention fiscalement avantageux propres à l’immobilier. Par contre, ils bénéficient du Prélèvement Forfaitaire Unique de 30%, impôt et prélèvements sociaux inclus. Vous l’aurez compris : bien qu’étant de nature immobilière, l’OPCI entre dans la catégorie des placements financiers.

Enfin, sur le plan théorique. En pratique, on souscrit le plus souvent des actions OPCI au sein d’un contrat assurance-vie… ce qui soumet ces actions à la fiscalité de l’assurance-vie.

Idem pour l’achat de parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie : concernant les impôts sur le rendement ou la plus-value, la fiscalité immobilière disparaît au profit de celle de l’assurance-vie.

UNE APPROCHE COMMUNE EN PERFORMANCE IMMOBILIÈRE

Les OPCI et les SCPI partagent la même approche en matière de performance immobilière, à savoir la gestion collective. Cette dernière s’applique aux 60% d’immobilier des OPCI, ainsi qu’à pratiquement 100% des SCPI.

• Avec la gestion collective, le souscripteur peut investir à moindre risque dans un patrimoine immobilier de grande dimension, composé d’immeubles variés et de nombreux locataires. Étant mutualisés, les aléas sont alors réduits.
• Les atouts d’une gestion professionnelle contribuent à optimiser le suivi des locataires, les encaissements de loyers, la gestion des travaux, les assurances, etc… Ce qui sécurise le rendement.
• De fait, la gestion professionnelle constitue un élément de performance à long terme, notamment pour ce qui est du choix des immeubles et des décisions relatives à la vente ou aux travaux importants.

On pense habituellement que la gestion collective apporte plus de sécurité au placement que ne le ferait l’acquisition d’un bien immobilier unique. Cette posture a ses limites car la performance entre également en ligne de compte. C’est d’autant plus vrai que les nouvelles exigences en matière d’énergie, de santé, de bien-être ou encore de confort peuvent exiger d’importants travaux. Des travaux que seul un grand patrimoine peut soutenir sur quelques immeubles sans nuire au rendement global. 

PLACEMENTS IMMOBILIERS : VERS PLUS DE LIQUIDITÉ ?

La liquidité est un critère essentiel pour les placements financiers. Or l’immobilier, qu’il soit d’entreprise ou résidentiel, n’en dispose guère. Une transaction immobilière prend toujours au minimum plusieurs mois lorsque le marché est mal orienté.

Afin d’y remédier, le portefeuille des OPCI se compose d’une poche contenant environ 40% de valeurs mobilières. La société de gestion peut puiser dans cette poche de produits financiers pour rembourser les vendeurs et leur permettre ainsi de sortir de leur investissement. Le placement immobilier devient alors liquide !

Quant aux SCPI, leur revente n’est absolument pas garantie. En temps normal néanmoins, le délai de vente reste plus court que pour un bien immobilier. Par ailleurs, dans les périodes “creuses” du marché immobilier, il sera plus facile de sortir des SCPI que de vendre un bien classique.

Quoi qu’il en soit, la différence vient du système de la gestion collective. Le vendeur d'un appartement se trouve seul face au marché. Le détenteur de parts SCPI, lui, voit ses intérêts défendus par la société de gestion, qui tient à sa réputation. Ajoutons à cela la pression de la banque ou du conseiller en gestion de patrimoine dont vous êtes client et la surveillance des autorités de l’épargne. En termes de liquidité, on peut en fait dire que la SCPI se situe à mi-chemin entre un achat immobilier et un investissement financier. 

Il existe par ailleurs un moyen simple d’organiser une liquidité presque parfaite de son patrimoine immobilier. Cette technique revient à acheter des parts de SCPI ou des actions d’OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. C’est alors à la compagnie d’assurer la liquidité.

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