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Les avantages de la SCPI en démembrement temporaire

| #Immobilier

Les avantages de la SCPI en démembrement temporaire

Aujourd’hui, beaucoup d’investissements en immobilier via une SCPI de rendement permettent l’usage du démembrement. Cette stratégie d’investissement, encore peu connue des épargnants, offre de nombreux avantages aux investisseurs désireux de retrouver la performance dans un contexte de taux bas et de fiscalité dissuasive. En effet, un montage en démembrement de propriété temporaire ou démembrement viager permet de diversifier son patrimoine, préparer sa retraite et sa succession tout en diminuant sa pression fiscale.

 

En quoi consiste l’achat d’une SCPI démembrée temporaire ?

L’investissement « Pierre-Papier » permet de toucher des revenus fonciers de façon régulière.  On peut également espérer obtenir une plus-value lors de la revente des parts de la SCPI. Cette dernière a comme point commun avec les produits financiers la possibilité d’utiliser le démembrement. Voici comment :

– Un investisseur acquiert la nue-propriété (il devient nue-propriétaire) des parts : l’investisseur en question obtient les parts de SCPI mais ne reçoit pas les entrées d’argent régulières.  Il a le droit de disposer du bien immobilier sans en percevoir les revenus. Au terme de l’usufruit, il récupère la pleine-propriété des parts.

– Un investisseur acquiert l’usufruit (il devient usufruitier) des parts : il a la jouissance du bien et reçoit les revenus fonciers annuellement, mais il n’est pas propriétaire des parts.

On parle alors de démembrement des parts de SCPI. Ce qui est important dans cet investissement, c'est le temps. Le nu-propriétaire et l’usufruitier connaissent la durée de l’investissement à l’avance, d’où l’appellation de démembrement temporaire. L’investissement se déroule ainsi :

– Une personne acquiert la nue-propriété des parts de SCPI pour 5 ans. Elle ne perçoit rien pendant 5 ans mais retrouve la pleine-propriété à la fin de cette période. Suite à quoi elle touche les revenus fonciers réguliers et se retrouve libre de vendre les parts.

- Une autre personne achète la contrepartie en usufruit sur 5 ans. Elle touche les revenus fonciers réguliers provenant de ces parts pendant 5 ans.

Un démembrement peut durer le temps souhaité. Nous pouvons bien sûr acquérir la nue-propriété de Primonial, Immorente, PFO2, Corum…. Du moment que l’usufruit existe, le démembrement temporaire est applicable sur toutes les SCPI. Il suffit d’analyser les avantages d’un tel investissement et les stratégies envisageables.

 

Avantages du démembrement temporaire de SCPI en nue-propriété.

1) Lors de l’achat, vous payez seulement la valeur de la nue-propriété, inférieure à celle de la pleine propriété. Vous économisez donc une partie de la valeur des parts. De plus, à terme, vous retrouvez la pleine-propriété des parts sans aucune fiscalité.

2) Un investisseur nu-propriétaire n’a pas à déclarer ses parts dans l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Cela permet de minorer cet impôt pendant la durée du démembrement.

3) L’IR (Impôt sur le Revenu) est lui aussi épargné. En effet, le nu-propriétaire ne touchant pas les loyers il n’a pas à les déclarer dans l’IR. Cet avantage est applicable également pendant la durée du démembrement.

4) Si les parts de SCPI se valorisent dans le temps, vous serez bénéficiaire des plus-values lorsque vous redeviendrez plein propriétaire à la fin du démembrement. De plus, la fiscalité sur la plus-value est à payer uniquement sur l’augmentation de la valeur de part : la plus-value est calculée non pas d’après le montant que vous avez payé initialement, mais sur la valeur du bien en pleine-propriété le jour de l’achat.

5) A la fin du démembrement, vous devenez plein-propriétaire des parts de SCPI. Vous pouvez alors percevoir les revenus ou céder les parts... Des options qui permettent de satisfaire plusieurs stratégies patrimoniales.

Bien entendu, et comme dans tout investissement, ce placement présente aussi des inconvénients. Aussi nous vous déconseillons de vous lancer seul dans un tel placement si vous n’êtes pas un expert. N’hésitez donc pas à contacter EUODIA ! Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.