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Immobilier vs actions: quel est le meilleur investissement ?

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Immobilier vs actions: quel est le meilleur investissement ?

Les récentes données de l’ AMF démontrent une tendance que beaucoup qualifieraient de surprenante. En effet, si l’immobilier garde toujours une place de choix dans le cœur des investisseurs, la surprise vient de l’engouement des Français pour la Bourse en 2020. En effet, près de 1,5 million de particuliers y ont investi durant cette année, nous poussant soudainement à revoir nos prédictions en matière de tendances d’épargne durant les périodes de crise. La question se pose également, la Bourse devient-elle aussi attrayante que l’immobilier ? Quel est le meilleur investissement ?

 

Pour faire court... 

La détention d’un bien immobilier a pour habitude de produire des rendements intéressants...tout comme pour les placements boursiers.  En réalité, il est assez difficile, sinon erroné, de faire une comparaison directe. Il n’y a aucun moyen de relever, de manière fiable, tous les rendements d'investissements immobiliers individuels à grande échelle. Cela dit, une comparaison de ces deux classes d’actifs reste tout à fait possible en tant qu’investissements de portefeuille à long terme. 
 

La Bourse : le placement le plus rentable sur une longue période.

Il est intéressant de noter que les actions ont tendance à être plus rentables si préservées sur une longue période. Selon la Lettre de l’Observatoire de l’Épargne de l’AMF de décembre 2013, un investissement en actions françaises réalisé en 1988 et conservé jusqu’en juin 2013 a présenté un meilleur rendement que toutes les autres types d’actifs, y compris l’immobilier. En considérant les dividendes réinvestis, ce placement aura produit un rendement réel moyen de 6,6  % annuellement, une fois l’inflation déduite. 

Selon l’étude, le temps permet d’effacer partiellement les fortes fluctuations des rendements annuels. Il permet aussi de prendre avantage de la tendance de long terme de hausse des marchés d’actions (basée sur celle des dividendes distribués). En conséquence, pour des investissements réalisés entre 1988 et 1996, les profits accumulés deviennent suffisamment conséquents pour absorber les pertes produites par les deux grands chocs boursiers des années 2000. À l’échelle mondiale, il faut noter que depuis 1800, les actions ont réalisé des performances réelles positives sur chaque période glissante de trente ans (source : Madison Project Database).

En 2020, la performance des marchés boursiers a été nettement supérieure à celle des assurances-vie ou de l’immobilier. Comme évoqué auparavant, la Bourse demeure un placement rentable sur une longue période - il suffit juste d’accepter de voir ses titres baisser temporairement, en fonction des variations cycliques naturelles. Ainsi, l’année 2019 aura été très profitable pour les marchés financiers avant la crise sanitaire. Celle-ci aurait fait chuter les marchés boursiers de manière drastique durant le période de fin février-début mars 2020.

 

La Bourse : une participation au financement de l’économie réelle

L’investissement en Bourse correspond à l’achat d’actions et donc de parts de sociétés cotées. En conséquence, l’investisseur contribue au financement de l’économie réelle. Il améliore aussi ses chances de plus-values avec la revente de titres à des prix supérieurs à ceux de l'acquisition. Habituellement, il perçoit aussi un revenu, à travers le versement de dividendes. Toutefois, il revient à chaque société de savoir si elle souhaite partager à ses actionnaires  une partie des bilans nets, et laquelle. 

Le bénéfice de certaines actions, en comparaison à l’immobilier, c’est que le particulier n’a en aucun cas besoin d’ajouter de l’argent afin de préserver la valeur de ses actifs. D’ailleurs, on peut même affirmer que c’est l’inverse qui se produira. Dans la plupart des cas, les actions, à travers les dividendes, procurent du capital dont l’investisseur est libre de dépenser à tout moment. Il peut le faire soit en investissant dans un nouveau projet, soit en le ré-injectant directement.  

 

Un engouement qui s’explique au-delà de la bonne performance ? 

Dans une étude réalisée récemment par Euromonitor, et portant sur l’évolution du marché post-pandémique, il en ressort une volonté de la part des consommateurs de se reconstruire. En effet, dans ses prévisions par rapport aux futures tendances de consommation, le spécialiste en étude de marché affirme que la vie post-pandémique représente une seconde chance pour bon nombre de particuliers.  On évoque une opportunité de mieux reconstruire, de mieux s’impliquer,  où les particuliers consacreront leur argent à la promotion de valeurs réelles, et surtout à des entreprises contribuant à cet objectif. L'essor de fonds ESG n’est donc pas dû au hasard. Ainsi, se peut-il que la Bourse soit un bon moyen d’y parvenir ?

 

L’immobilier, un investissement qui reste pertinent. 

Les valeurs immobilières ont souvent tendance à être à peine supérieures à l’inflation. Toutefois, il y a plusieurs raisons derrière une meilleure performance de l’investissement immobilier. 

La première est l'effet de levier. À l’opposé d’un investissement en actions, où il est irresponsable d’investir à crédit, il vous est permis de le faire en utilisant d’importants montants sans pour autant prendre énormément de risque. Les prêteurs  financent habituellement leurs investissements immobiliers avec des acomptes situés entre 5% et 10% du prix de vente total, hors frais de notaire et frais annexes. Lors de l’acquisition d’une résidence principale, les exigences  en matière de fonds ont même été récemment assouplies. En début d’année, on a notamment pu voir la hausse du taux d’endettement à 35% (initialement 33%).  

Cependant, tout n’est pas rose. Lorsqu'il s'agit d'un investissement immobilier, vous devrez généralement payer des frais de montage à un prêteur ainsi que divers frais de clôture lorsque vous achetez une propriété. Ces coûts rabotent vos retours. En outre, si vous empruntez de l'argent pour l’achat d’une propriété, vous devrez effectuer des versements hypothécaires à chaque mois pendant que vous en êtes propriétaire. Cela dit, l'effet de levier peut encore considérablement amplifier les rendements immobiliers, c'est pourquoi la plupart des investisseurs immobiliers choisissent de l'utiliser.

La deuxième raison pour laquelle investir dans l'immobilier peut produire des rendements intéressants est que les biens acquis peuvent être loués afin de générer un revenu passif. L’investissement locatif reste l'un des meilleurs moyens de produire des revenus de cette manière. 

Enfin, qui dit investissement immobilier, dit certainement l’usage de dispositifs fiscaux proposés par l’État.  Il s’agit ici, d’un avantage décisif sur l'investissement boursier.  Selon le type de bien immobilier acquis ( logement neuf, immobilier ancien, monuments historiques, résidence avec services, etc.), il est possible de profiter de plusieurs outils de défiscalisation.  Cela comprend le Pinel et le Denormandie notamment. Néanmoins, il vous faudra respecter certaines règles (plafond de loyers, durée de mise en location, etc).

 

La SCPI comme forme de conciliation ?

Afin de profiter à la fois des atouts de l’investissement immobilier et de l’investissement boursier, la pierre-papier, qui concilie les deux mondes demeure un choix très crédible.

En acquérant des parts de SCPI ou d’OPCI, vous parvenez à contourner les inconvénients liés à la détention en direct d’un bien immobilier.  Les avantages sont divers. Vous jouissez d’une certaine liquidité : Ceci est davantage valable pour les foncières cotées.  L’investissement est également  très accessible avec des frais de transactions relativement bas. La transaction est aussi plus rapide et vous profitez d’une exposition à l’immobilier tout en diversifiant votre patrimoine et mutualisant les risques (vacance locative, catastrophes naturelles, incendie, etc). 

Comme nous avons pu le constater, investissement boursier et immobilier contiennent chacun des avantages et inconvénients, qu’il convient de bien étudier avant de se lancer. Votre profil d’investisseur (tolérance au risque, horizon de placement, objectifs, fiscalité) sera notamment important. Vous aimeriez réaliser une simulation et voir quel placement conviendrait le mieux à votre situation ? Nos conseillers en gestion de patrimoine chez Groupe Euodia se feront un plaisir de vous assister !