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Démembrement de propriété : comment ça marche et quels sont les avantages ?

| #Actu Fiscalité

Démembrement de propriété : comment ça marche et quels sont les avantages ?

Le démembrement de propriété est un dispositif que nous utilisons très fréquemment dans la gestion de patrimoine. C’est un montage détenant de très nombreux avantages et qui permet également de préparer la succession d’un bien immobilier.

De manière générale, lorsqu’un investisseur fait l’acquisition d’un bien immobilier en direct ou celle de parts sociales, il a le droit à la pleine propriété. Toutefois, la pleine propriété peut être divisée en deux entités : c'est ce que nous appelons la nue-propriété et l’usufruit. Ces deux termes correspondent à deux manières d’investir qui représentent chacune une stratégie patrimoniale bien définie. En effet, la nue-propriété est le fait de détenir et de pouvoir vendre son bien immobilier. En acquérant la nue-propriété, l’investisseur est propriétaire des murs du bien, ou encore propriétaire de parts sociales. Il délègue ainsi le droit de la jouissance pendant une période prédéfinie (ce que nous appelons le démembrement temporaire). L’usufruit, quant à lui, est un terme qui désigne le fait d’user et de jouir du bien (usus + fructus). En d'autres mots, il permet de percevoir les fruits du bien ou des parts sociales si nous parlons des SCPI par exemple. Ainsi, pour un bien immobilier en direct, c’est jouir des loyers si celui-ci est un bien immobilier locatif. Quant aux SCPI, on parle alors de percevoir les loyers sans en être le propriétaire des parts. 

 

Les avantages du démembrement

Le démembrement est une stratégie qui détient de nombreux avantages. D’une part, en investissant seulement dans la nue-propriété, l’investisseur achète à un prix décoté. Si nous prenons l’exemple des SCPI, sans considérer la plus-value dégagée par la réévaluation des parts que l’investissement prendra sur le long terme, en achetant de manière décoté, l’investisseur générera une plus-value supplémentaire. Et celle-ci sera bien évidemment non fiscalisée. D’autre part, plus la durée du démembrement est élevée, plus la décote est élevée. Par conséquent, il est beaucoup plus intéressant de s’étendre sur le plus long terme possible.

À titre d’exemple, si j’achète des parts à 80 € qui vaudront 100 € quand je récupérerai la pleine propriété, la différence de 20 € correspond à une plus-value qui sera bien évidemment non fiscalisée. C’est pourquoi, afin de garantir en amont une plus-value non fiscalisée, sans compter le potentiel de revalorisation des parts au terme du démembrement, investir dans la nue -propriété se révèle être une bonne solution. Certaines SCPI n’ont pas d’objectif de revalorisation, même si c’est très rare. D’où l’importance aussi de choisir des SCPI garantissant un objectif de revalorisation en plus de l’espérance de rendement.

L'investissement paraît sur dans le contexte où l’immobilier doit chuter énormément pour avoir le risque de perdre son capital. C’est une stratégie d’investissement qui s’adresse à des personnes ayant une vision à long terme. C’est également une bonne solution d’investissement pour les personnes qui ne souhaitent pas forcément de revenus complémentaires immédiats. À la place, ils préfèrent plutôt se constituer un capital sur le long terme. En investissant dans la nue-propriété, il faut être capable de se reposer sur des revenus actuels pour garantir l’optimisation sur le long terme. Il n’y aura pas de possibilité de vendre ses parts pendant la durée du démembrement. Le patrimoine sera gelé d’une certaine manière. Bien évidemment, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété à l’issue de la durée du démembrement. Quant à l’usufruitier, il profitera de l'investissement d'une façon différente. Il percevra notamment les loyers pendant toute la durée du démembrement.

 

Le démembrement en tant qu'outil pour la transmission

Le démembrement reste un outil efficace pour préparer une succession. Lorsque nous parlons de succession, une question fait immédiatement surface : comment réduire la facture fiscale ? Il s'agit avant tout de bien évaluer les frais de succession et de bien anticiper. Pour information, concernant les taxes sur l’héritage, les recettes de l’État ont augmenté de 60% depuis 2012.

Une succession doit donc être bien préparée et doit s’anticiper afin de trouver les solutions les plus intelligentes en termes d’optimisation fiscale. Par ailleurs, la succession peut engendrer des conflits familiaux. La succession concernera tout le patrimoine de l'épargnant : biens immobiliers, comptes bancaires, mobiliers, etc.

C’est pourquoi, il existe différentes méthodes pour bien transmettre son patrimoine de son vivant afin de réduire au mieux les incertitudes à ce sujet.

La succession se préparera différemment s'il s'agit de biens immobiliers ou de placements financiers.

Une succession bien préparée, sera intéressante et offrira de nombreux avantages que ce soit pour les biens immobiliers avec le démembrement ou les placements financiers avec l'assurance-vie. Le démembrement se présente comme l'outil idéal dans bien des scénarios.

La donation avec réserve d’usufruit permet au donateur de continuer à loger dans son appartement. De même, s’il s’agit d’un bien immobilier locatif, c’est au donateur de percevoir les loyers.

L’intérêt fiscal est que les droits de succession ne sont payés que sur une partie de la valeur du bien. Elle sera évaluée en fonction de l’âge du donateur le jour où il fera la donation du bien.

Ce montage permet d’éviter de payer des droits de succession à hauteur de 100% de la valeur du bien. En matière d’usufruit, plus tôt le montage fiscal sera effectué, moins la note fiscale sera conséquente. Pour une donation réalisée avant 51 ans, les impôts sont à hauteur de 50 % de la valeur du bien. En revanche, si le donateur a moins de 71 ans lors de la succession le taux d’impôt est alors de 60% de la valeur du bien. Enfin, avant 81 ans, les impôts sont à hauteur de 70% de la valeur du bien, ce qui se révèle être beaucoup moins intéressant.

En conclusion, le démembrement comporte de nombreux avantages tant sur le plan économique que sur le plan fiscal.