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Quelle structure est la plus adaptée à la location meublée?

| #Immobilier

Quelle structure est la plus adaptée à la location meublée?

 

Louer en meublé permet de dégager des revenus 20 à 30% plus élevés qu’en louant en nu. De cela présente l’avantage de neutraliser fiscalement les revenus locatifs, grâce à un montage comptable et fiscal. Cet objectif peut être poursuivi dans un cadre patrimonial, notamment en constituant et en gérant le patrimoine familial.

Plusieurs options sont possibles afin d’intégrer la location meublée dans un cadre patrimonial familial.

La structure immobilière familiale la plus connue est la Société Civile Immobilière (SCI). En effet elle est souvent conseillée par le Notaire car elle facilite la transmission du patrimoine et évite les difficultés de l’indivision. Elle permet aussi d’échapper à une forte imposition en cas d’option à l’impôt sur les sociétés (IS), option qui permet notamment de pratiquer l’amortissement immobilier et donc neutraliser la fiscalité des loyers perçus. Mais dans une société à l’IS, amortir un actif revient à minorer sa valeur nette comptable et donc augmenter sa base imposable en cas de cession. De plus, elle ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. Mais surtout, la SCI à l’IS n’a pas le droit de faire de la location meublée car il s’agit d’une activité fiscalement commerciale alors que la SCI a une activité nécessairement civile. Elle ne peut faire de la location meublée que dans le seul cas où l’actif meublé et sa gestion ne représente qu’un maximum de 10% de l’activité de la SCI.

Une autre structure semble plus adaptée pour louer en meublé, il s’agit de la SARL de famille avec option à l’IR. A la condition de respecter un lien familial direct, cette forme est bien plus avantageuse : elle est compatible avec une activité fiscalement commerciale. Mais qui dit activité commerciale, dit cotisation au RSI en fonction de la rémunération du gérant. La location meublée en SARL de famille permet d’optimiser réellement son patrimoine notamment grâce aux amortissements qui ne vont pas augmenter la base imposable, car après 5 ans d’exercice de Loueur Meublé, une exonération totale de la plus value est appliquée dans la limite de 90k€ de recettes locatives (pour le LMP). Mais également, elle permet aux associés de pouvoir imputer les déficits constatés sur leurs revenus globaux, parmi d’autres avantages. Pour approfondir cette démarche et analyser tous les points de vigilence de cette stratégie, il est conseillé de se rapprocher de son Consultant en Gestion Privée pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé.